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抵押贷款合格率终于跌落,但没有押韵或理由

写道 大卫拉洛克 | 2019年7月22日18:37 PM

加拿大抵押贷款借款人面临的关键“压力测试”一直被缓解 - 但需要更多的变化来增加超过几千美元的价格。

上周加拿大银行(BOC)降低了它 抵押合格率 (MQR)从5.34%到5.19%,标志着自2016年9月以来的第一个MQR减少。

在今天的帖子中,我将在突出这一批判性重要的基准中突出一些基本和持久的设计缺陷之前,快速审查MQR如何工作。

让我们从抵押资格过程中如何使用MQR的基本说明:

  • 如果您今天在市场上进行了五年的固定利率抵押贷款,您将略低于3%的费率,如果您正在寻找今天的可比五年的变速,那么这些费率通常约为0.20%至0.35%(我们生活的奇怪时间的标志)。
  • 即使您的五年抵押贷款的速度可能会略高于3%或低于3%,贷款人将使用MQR率(现在的5.19%)以获得您想要借款的金额。这种“压力测试”,因为它通常被称为,旨在确保您可以在路上更高的价格延长抵押贷款。
  • 如果您的房产的购买价格下降不到20%,则始终使用MQR的资格。
  • 如果您跌破了超过20%的房产购买价格,或再融资/更新现有抵押贷款,您的申请将使用更多MQR,或抵押贷款率加2%的申请。 (由于当今大部分的利率低于3.19%,因此绝大多数这些借款人也在MQR的资格中。

MQR下降0.15%仅为每条借款人的底线增加了几千美元的购买力,因此单独的新闻不保证很多墨水。但随着MQR回到头条新闻中,现在看起来似乎是互相看待其基本设计缺陷的好时机,这一切都没有由其介绍以来的政策制定者所解决的。

在我踏上我的soapbox之前,让我重申我对所有人的支持 抵押贷款规则变动 自金融危机以来一直颁布,包括引入MQR压力测试。直言不讳地说,我们的决策者需要干预,以减少我们的债务积累率,并减缓我们在我们的许多区域住房市场中的房价加速。也就是说,虽然他们做了一个大多数令人钦佩的工作,但在规则变化的时候,当MQR原则上,它的设计仍然是根本缺陷。

以下是我这么说的几个原因:

  • 方法: MQR通过在大六个银行的五年发布的抵押贷款利率的模式计算。但六大实际上并不借鉴这些利率。他们主要用于造成罚款,即固定利率抵押借款人在他们在期限结束前突破六个银行抵押贷款时(我的细节) 这里)。因此,计算MQR的目前的方法基本上基于任意设定的非市场速率,这些费率赢得了将其更加利润的银行更高的银行。
  • 不一致: 对于任何需要进一步证明的人没有押韵或理性,请考虑到2017年7月1日当加拿大政府(GOC)的五年债券收益率为1.42%时,MQR达到4.64%。今天,GOC五年债券收益率为1.42%,但MQR刚刚从5.34%降至5.19%。如果MQR在实际市场数据上定价,则会消除这样的耀眼不一致。
  • 透明度: 如果没有清楚地了解MQR如何(以及为原因),市场参与者对适当的MQR水平的任何有意义争论是不可能的。增加的透明度将开辟关于本金,平均收入,总消费者总债务和率预测摊销的因素如何影响更新利率风险的因素。 (我触摸那个点 我最近 BNN Bloomberg采访。)
  • 功效: 压力测试使借款人更加困难,借用超过20%的购买财产或正在再融资/更新的借款人,以抵押长期抵押贷款。虽然今天大部分的五年率加上2%的速度达到目前的MQR率为5.19%,但当您增加2%的七年和十年的固定率时,它们升级了。这意味着有资格获得长期抵押贷款更加艰难,即使他们更好地保护借款人从压力测试旨在减轻压力测试的续订风险非常续订。
  • 公平: 目前,在联邦政府监管贷款人的抵押贷款申请的唯一情况是借款人与目前的贷款人更新时。如果他们在其他地方找到更好的报价并希望切换到不同的贷方,他们必须通过压力测试。这有效地捕获最有利于续签率的借款人。更糟糕的是,贷方常常可以识别这些借款人,而且没有人令人惊讶,可以夸大给他们的续约率。 (对于在家中保留得分的人,大六家银行拥有最大的贷款书籍,到目前为止,他们的贷款是从这个现任偏好的统治中受益最多的。大六家银行有效游说的结果很明显,我会认为我们的监管机构现在令人尴尬的是现在解决这种不公平的尴尬。)


 [从SOAPBOX下降。]


底线: 上周,MQR下跌5.34%至5.19%。虽然这一降价增加了每一千美元的抵押贷款借款人的负担能力,但它不会有太大的市场影响。我呼吁上述更改会产生更多的影响,并且它们姗姗来迟。这希望在MQR的缺陷上发光更多的光线有助于加速这一重要的监管工具的改进。

图像信用: Ja_inter

大卫 拉洛克 是一个独立的全职抵押贷款经纪人和行业内幕,他们与加拿大借款人一起与海岸到海岸的工作。 David的帖子在这个博客周一出现, 巧妙地移动,在他的博客上, 综合按揭计划人员/博客。

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