地役权的昂贵规则

房主可以使用地役权的表面,只要它不会干扰下面的公用事业。如果是这样,则成本加起来。 

安大略上诉法院已命令安大略省奥克维尔市两处。房主要支付40,000美元的法院诉讼费用,并拆除他们在公用设施上建的游泳池。

该地役权有利于Oakville和Oakville Hydro镇,于1972年以Michael Sullivan和Margaret Di Pede拥有的斯特林博士财产的名义注册。地役权的宽度为10英尺,沿着物业的西边缘延伸。

这项地役权允许城镇和水利事业公司在土地下铺设排水渠,管道,管道,电线和其他服务,但允许房主使用土地的表面,只要它不会干扰该事业。还禁止所有者在地役权上方种植任何树木或建立任何结构。

在过去80多年或更长时间内注册的大多数土地细分都包含类似的地役权,有利于公用事业供应商和市政当局。地役权还可以包括为相邻的车主提供共享车道或海滩的通道。

尽管地役权的所有者不拥有底层土地,但他们保留着重要的权利,不会受到房主的干扰。

当Sullivan和Di Pede在2012年购买房屋时,他们意识到了这种便利。

多年来,经镇政府批准,在该地役权内竖立了一个车棚,棚子和部分房屋。 2014年,沙利文(Sullivan)和狄佩德(Di Pede)在其后院的地役权上建造了一个游泳池,但未获得必要的建筑许可。沙利文后来因未获得许可而违反规章而认罪。

镇和奥克维尔水电公司(Oakville Hydro)于2020年3月将业主告上法庭,迫使他们拆除游泳池并补救地役权的任何损害。

克莱顿·康兰法官(Clayton Conlan)承认,该池违反了地役权的严格措辞, 命令将其卸下并修复任何损坏.

法官指出,尽管小镇和奥克维尔水电公司的位置“在某种程度上也许是宽容的”,但这并非不合情理。

业主于去年11月向上诉法院的三名法官小组提出上诉。他们争辩说,尽管有游泳池,但地役权仍在使用中以供电,并且应禁止Oakville和Oakville Hydro镇抱怨,因为他们先前已允许在地役权中建造其他建筑物。

维持原判,并下令在2021年6月30日之前删除该游泳池。此外,房主还必须支付40,000美元的费用-除了原始申请的费用以及他们自己的律师的费用。

该案例包含了一些重要的经验教训,适用于希望对其房屋进行改善的房主:

  • 房主应了解其地块上所有地役权的位置和条款。
  • 购买物业时,购买者应确保其律师审查任何地役权的位置和程度。
  • 对于任何计划的改进,请始终获得建筑许可。

 

图片来源:  iStock/Getty Images

鲍勃·亚伦(Bob Aaron)是多伦多房地产律师。他的专栏出现在此博客中,  聪明地移动 和  多伦多之星. 您可以在Twitter上关注Bob  @ bobaaron2  在他的网站上  aaron.ca . 

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