我们新的加拿大抵押贷款格局?

冠状病毒危机的经济后果正在使抵押贷款人紧紧抓住,而两个主要因素将决定他们将如何谨慎:房价和失业。

上周,我们获悉,3月,我们的经济损失了超过100万个工作岗位。

在同一时期,另外有130万加拿大人在技术上仍在工作,没有任何收入,另外80万加拿大人的工作时间不到正常工作时间的一半。 

3月份的就业人数暴跌,比市场普遍预期的500,000个工作岗位减少了两倍还多,这标志着我们经济自1976年开始保持记录以来,迄今为止是最糟糕的月份。 2009年1月。)  

随着封锁的重大经济影响开始显现,现在似乎是推测贷方如何使抵押贷款政策适应新现实的好时机。

变化已经在进行中。

几位贷方已经有效地停止批准受雇为雇员或在某些情况下为自雇的借款人,直到明确他们的锁定后收入为止。

一家大型银行最近宣布,它将不再允许借款人使用现有房屋净值信贷额度(HELOC)的资金来支付投资物业的首付,除非他们有其他现金/投资来满足最低要求的首付20 %。我希望其他人也能效仿。

在我对接下来可能发生的事情做出预测之前,让我们看一下决定贷方在不久的将来将变得如何谨慎的两个主要因素:房价和失业。

没有影响抵押贷款的拖欠和违约,如失业。

利率上升和高债务水平一直是多年来关注的问题,但保持收入的借款人通常能够找到放贷人以巩固其债务,并给他们更多时间使其重回正轨(尽管通常利率较高)费率)。

但是,没有收入,借款人就没有选择权-310万加拿大人中有很多房主失去了工作或收入明显减少。如果一大批借款人同时陷入困境,那么有些人别无选择,只能出售他们的财产,而且如果发生这种情况,房源数量激增可能导致房地产价格急剧下跌。

我预计这不会很快到来。但是已有超过50万加拿大人申请并获得了批准 延期抵押付款,在这种背景下,我可以保证放款人足够担心要认真考虑其承销政策。

有一种新兴的说法认为,我们的房地产价值不像人们认为的那样容易受到这些失业的影响,因为根据加拿大统计局的说法,大部分损失发生在人们持有的“安全性较低,质量较低的工作”中不太可能拥有房屋的人。

我不同意这种观点。

当然,收入受到当前危机影响的310万加拿大人中,并非所有人都是房主。

但是其他人是房客,其中许多人无法再支付房租。他们所住物业的所有者仍然有账单要支付,而且在许多情况下,由于租金收入的损失,其相关的抵押现在受到了胁迫。如今,许多房地产投资者都处于高度杠杆化状态,因此没有做好充分准备以承受收入冲击。这就增加了业主被迫将其财产投放市场的风险。

尽管某些市场似乎仍然有很多被压抑的需求,但如果价格下跌,当价格下跌时,其他原本可以通过非优质或私人贷方进行再融资的借款人将不再拥有足够的财产权益。这使得脆弱贷款对贷方的黏性比通常情况下要高。

放贷人彻夜未眠,担心最坏的情况,即房价急剧下跌,使借款人陷入困境(这意味着抵押贷款本金超出房屋价值)。在美国发生这种情况时,许多房主只是简单地离开了自己的住所,然后将钥匙邮寄给了他们的贷方(创造了我们行业称为“叮当邮件”)。

这种做法在加拿大并不普遍,在加拿大,从历史上看,我们往往会坚持低迷并继续支付抵押贷款。但这就是说,我们从未经历过像这样的失业。

还记得我们2009年1月第二次最差的失业月份吗?当时引用了经济学家的话 在这篇CBC文章中 称结果为“可怕”和“惊人的糟糕”。上个月的报告可以说糟了二十倍。现在,我们的经济正在受到实时的严格压力测试。

牢记这一点,我们可能会在贷款渠道中看到一些变化,以及一些有关如何最好地浏览它们的建议:

收入确认的严格性提高 –如果您要申请抵押,则贷方将彻底审查您的申请,以确认您是否因COVID-19而遭受收入的任何变动。

您可以采取的措施:如果您不确定贷方如何处理您的收入,并且在某些情况下可能会有灵活性,请在批准前阶段进行讨论,并在提出要约时坚持融资条件购买物业。然后,在交易被批准后且融资条件仍然有效时,立即提供收入证明文件。

评估不支持财产价值 –如果房地产价格开始下跌(很明显,我们还没有出现),则房地产无法评估借款人愿意支付的价格的风险将会增加。在这种情况下,贷方将以较低的评估价值作为批准依据,借款人必须补足差额。对于那些努力满足最低首付要求的借款人来说,这可能是不可能的。

您可以做什么:在提出购买要约时,请包括融资条件。在这里注意到一个主题?

十字线的HELOC –我认为最近限制使用HELOC作为预付款的限制可能仅仅是HELOC变革的开始。正如我在解释 上周的帖子,HELOC是借贷方可以在他们认为适当时随时调用或更改的需求贷款。如果情况允许,贷款人可以轻松地取消未使用的HELOC限制,或要求借款人将其现有的HELOC余额从仅利息付款转换为摊销付款(这几乎是付款金额的两倍)。

您可以采取的行动:不要等到倾盆大雨才能拿起伞。

减少了再融资的贷款额 –目前,抵押贷款再融资最高可达房产价值的80%,这在很大程度上是因为无法针对违约进行保险。如果房地产价格出现实质性下降,贷方可能会削减贷款对价值的最高限额,并要求更多的股本缓冲。

您可以采取的措施:无所事事。唯一真正的问题是,我们的政策制定者是否会决定再次允许对再融资进行担保以防止违约。如果发生这种情况,请忘记我刚才所说的一切。

我不是在写这篇文章来警告任何人。

我们的政策制定者已经推出了大规模的刺激计划,以帮助减轻许多加拿大人的负担。他们还以史无前例的货币政策慷慨激昂了放贷机。一旦人们恢复工作,经济又恢复正常运行,贷款人将一无所求。

这是对等待他们的提醒(您可以详细阅读 在上一篇文章中):

  • 加拿大银行(BoC)的政策利率为0.25%,并且是加拿大政府债券历史上的最低收益率(两者均大幅降低了贷方的借贷成本)
  • 现金充裕的资产负债表
  • 降低资本要求
  • 扩大了加拿大抵押债券计划的获取范围(该计划提供了最便宜的资金来源)
  • 中行保证的市场流动性降低了风险溢价
  • OSFI(他们的监管机构)对延期抵押贷款没有压力

最重要的是,这场危机已经结束了,虽然我们还不知道它是什么时候,但是当我们到达那里时,我们的经济将回升,许多受影响的工作将得到恢复(尽管当然不是全部,一些比其他更快)。

这也将过去。


底线:
上周抵押贷款利率保持稳定。五年固定利率在3%左右的范围内,五年浮动利率在黄金附近提供(今天达到2.45%)。

上个月的就业数据是有记录以来最糟糕的,但最终却是市场预期的两倍。尽管命运未定,但我们经济的近期前景不确定,放贷者将谨慎行事,也许会发生上述变化。同样,不同的贷方会有不同的胃口,因此现在比以往任何时候都更需要货比三家。

有备则无患。

图片来源:iStock / Getty

大卫 拉洛克 是一家独立的全职抵押经纪人和业内人士,与加拿大各地的借款人合作。 大卫的帖子出现在本博客的星期一, 聪明地移动,并在他的博客上, 综合抵押计划师/博客.

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