巧妙地移动|多伦多房地产新闻,数据和见解

谨防汇丰汇率呼吁汇丰银行的1.99%五年固定抵押贷款

写道 大卫拉洛克 | 2020年6月16日21:15 PM

春季房地产市场表现出生命的迹象 - 以及通常的大银行低利率预告片。

加拿大抵押贷款市场上有一年一度的传统,一旦我们的春季房地产市场踢进高速齿轮,大银行就抢到了头条新闻。

恰当的形式,现在我们的区域房地产市场似乎从他们的扩展Covid诱导的卧室出现,汇丰银行提供了一个五年的固定利率抵押贷款,为1.99%,借款人降低了不到20%的购买物业的价格(通常称为高比率借款人)。

侧面注意:如果您想知道为什么较少的抵押贷款利率带来较小的付款,这是因为它们还包括借款人付费默认保险费(我详细概述 这里).  

在当今的帖子中,我将使用汇丰银行的要约来说明为什么抵押贷款合同中的条款和条件最终会使您的成本高于时间差异。

汇丰汇率是值得注意的,因为它是加拿大银行提供的最低广告的五年固定利率,但抵押贷款建议的任何负责任的供应商都应该始终注意提醒您,您的整体借贷费用通常不仅包含很多速度。

您的条款和条件决定您在合同长度上有多灵活性。大多数加拿大借款人选择了五年的术语,并且在那段时间内很大程度上可以改变。我在过去十年中一直是抵押贷款经纪人,在我的经验中,一开始就很少预见。示例包括职位转移,职业变化,失业,家庭结构的变化,或者简单的交易愿望。

许多借款人在他们最脆弱的时候,感到震惊地知道,不同贷款人收取的定期抵押贷款处罚存在巨大差异。在我提供以下使用当今的利率的例子中,汇丰银行将向您收取23,000美元的罚款,以违反您的抵押贷款,同时竞争贷款人今天只需稍高的贷款人将收取2,000美元。

让我们首先使用400,000美元的抵押贷款来比较汇丰1.9​​9%优惠之间的利息成本和贷款人之间的差额,以及更好的条款和条件(TS和CS):

汇丰银行的利率将在未来五年内节省2,612美元。以下问题是:您愿意放弃那种储蓄的程度多么灵活?

为了估算它可能对您有所值钱,让我们在早期违反抵押贷款合同,让我们看看成本的差异。为了便于比较,我们将假设这发生在两年内,抵押贷款利率与今天相同。

如果您想打破固定利率抵押贷款,贷款人将向您收取支付罚款,这是三个月的兴趣或称为利率差分(IRD)的公式。虽然每个贷款人使用相同的基本措辞,但魔鬼在于他们详细计算的差异。

简单地说,贷方用于计算其IRD罚款的投入可能会显着变化。

我不会在这里提供对不同惩罚计算的详细说明,因为 这个帖子 只是对那些有兴趣的人(它是我写的最广泛的帖子之一)。相反,我将只是确认在上面的例子中,汇丰银行将收取23,049美元,而另一个贷款人将收取1,998美元。

如果您想查看我曾经提出的惩罚金额的输入的详细细分,则我在这篇文章底部提供了它们。

随着这种差异现在突出显示,如果您需要400,000美元的抵押贷款,您会选择节省2,612美元的兴趣换取休息刑罚,大约21,000美元更高?或者您会交易2,612美元的罚款,而是省略了2,612美元吗?

为了帮助您进一步评估权衡,让我们来看看你想打破抵押贷款的两个例子。

情景#1 - 抵押贷款利率下降

违反抵押贷款的最常见原因是利用较低的利率。借款人通常可以实现大幅度的储蓄,如果他们再融资较低的速度 - 但这仅适用于休息罚款的成本是合理的。

有趣的是,尽管速度已经降低了几十年来,但借款人继续认为他们不能降低。

虽然没有人可以确定,接下来会发生什么,请考虑以下几点:

  • 五年固定抵押贷款利率有效地定价于加拿大政府(GOC)五年债券收益率。
  • 高比率固定抵押贷款利率,始终是所提供的最低价,历史上占GOC债券收益率约1.25%。
  • 今天,GOC债券收益率达到0.37%。我们目前有抵押贷款利率中包含的Covid相关风险保费,但如果那些最终融化,0.37%+ 1.25%= 1.62%。
  • 在未来2年内,在GOC债券收益率下跌另外0.12%,高比率为期5年的固定利率似乎不可能达到1.50%。
  • 如果这听起来很疯狂,因为它会把我们放在一个新的低位,考虑与它的G10同行相比五年的GOC债券收益率(见图)。
  • 在欧洲,抵押贷款利率实际上消失了。 I 去年8月写这篇文章 突出了十年定额抵押贷款的第一个例子,丹麦负利率。

如果我们的高比率为期5年的固定率为1.50%,则借款人在2,000美元的价格下罚款可以利用。再融资到1.5%将在其初始合同上申请的三年内产生4,575美元的净节省,除了在后端的新的,较低的速率下增加两年。

(相比之下,借款人也将超过2,000美元的借款人,借款人汇率汇率为1.99%。)

场景#2 - 您需要销售

虽然这种情况不太可能,但由于工作/收入损失,职业转移或任何其他生活情况的转变而别无选择,但由于工作/收入损失而被迫出售其财产(不购买另一个)的借款人将别无选择罚款他们的贷款费用。人们定期支付这些巨额罚款,因为任何谷歌搜索都会易于揭示。

在这样的不确定时期,抵押贷款合同与罚款会在美元符号后会导致零零零,这可能值得为安全支付一些兴趣。

我在这篇文章中挑选了汇丰银行,因为他们最近的高调产品,但要清楚,还有很多其他贷款人使用类似的惩罚计算方法。即使提供更公平的惩罚计算的贷款人也有特定的产品,其标准率略低,良好的处罚。

我的建议,经过十多年的观看速度/罚款折价,在数千次的真正抵押贷款中,这是条款和条件可能重要的是,比你在第一段通过的程度上的重要程度。 (如果您现在想要在所有关键条款和条件下进行更深的潜水,以便留意,您可以查看 这个帖子。)

有备则无患。

底线: 五年固定和可变利率持续到上周持续下跌,因为与Covid相关的风险保费继续缩小。现在这是一个成熟的趋势,应该在未来几周内继续。 

惩罚计算的详细细目

本篇文章中使用的计算基于详细的公式I概述 这里.

总而言之,这里有两个图表,展示了今天的贷款人在今天的2.13%下提供了五年的固定利率,如果您在您的期限内留下了三年,如果他们的三年固定利率(即)使用标准方法将计算您的罚款被称为比较率)是2.39%(它今天代表):


贷方目前的三年固定利率(2.39%)实际上低于您的合同率(2.13%),正如现在一段时间的情况下,所以上面的图表中的标准IRD罚款计算会产生负数。鉴于这一点,三个月的利息罚款为1,998美元是本贷方将收取的人。

现在让我们比较罚款汇丰银行的金额将在同一方案下收取费用:

汇丰银行使用折扣IRD方法我在上面的帖子中概述,其三年发布率目前为2.89%。

汇丰汇率折扣其五年张贴率为4.94%,将其降至1.99%,并将其三年发布率相同的折扣为2.89%,比较率为-0.06%。

汇丰银行利用三个月的兴趣(1,864美元)或IRD(23,049美元),因此您的刑罚将达到23,049美元。   

图像信用:iStock /盖蒂图像

大卫 拉洛克 是一个独立的全职抵押贷款经纪人和行业内幕,他们与加拿大借款人一起与海岸到海岸的工作。 David的帖子在这个博客周一出现, 巧妙地移动,在他的博客上, 综合按揭计划人员/博客.

电子邮件David.