“独立式”待售房屋实际上与隔壁的房地产相关联

鲍勃·亚伦 in  法律 , 购房

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什么时候独立屋不独立?这就是上个月末“史密斯”面临的问题。

这对夫妇在签署要约后以865,000美元的价格购买了密西沙加的房屋后来看我。它被列为独立式房屋并做广告。从视觉上看,它和隔壁的房子之间至少有一米的空白空间。

签署协议后,我的客户检查了密西沙加市的记录,震惊地发现这所房子被正式列为半独立式住宅。市政财产代码显示这是一个链接家。

市财产评估公司的记录也证实这所房子是半独立的链接。

联排别墅风格在1970年代和80年代很流行。通常,连接两个相邻房屋的附件是一排或两排短的地下混凝土砌块基础,它们与地基墙成直角。由于结构原因,它们是完全不必要的。

连接基础的唯一目的是允许建筑商在指定为半独立式样的地块上建造看起来像独立式住宅的房屋。

从街道上看一排12座相邻的房屋,它们似乎都完全分离开来,在建筑物的所有四个侧面上都有空地,每座房屋与其最近的邻居之间大约相距一米。

由于混凝土块被掩埋,无法说房屋是链接的。

由于史密斯夫妇认为他们正按照广告宣传获得独立式住宅,因此他们的立场是,他们被卖方和上市代理人误导了,他们无意关闭。

随着诉讼的临近,我将他们推荐给我的同事迈克尔·卡尔森(Michael Carlson),为可能因购买协议和定金而提起的诉讼做准备。

在与史密斯夫妇进行了深入协商之后,卡尔森写信给卖方的律师,宣布该交易从一开始就是无效的,原因是卖方和上市代理人的陈述不实,并要求退还10,000美元的保证金。

卡尔森(Carlson)向卖方的律师指出,他将依据大法官Mabel Van Camp在1984年Bogojevski案中对安大略省高等法院的判决。在那种情况下,买主发现房子是半链接,因此拒绝关闭。

卖方以房屋被无误歪曲为由,要求赔偿损失。买家将押金连同法律费用一起退还。

至于史密斯案中上市代理人的责任,我指出了安大略省房地产委员会(RECO)于2010年作出的一项纪律裁决,其中一名代理人由于错误地描述了联排别墅在MLS上的独立性而被罚款8,000加元。代理人因张贴关于房屋的虚假或误导性陈述而接受了不专业的行为。

在这种情况下,我的客户可能会也可能不会提起RECO投诉。

史密斯夫妇想要这所房子,但由于有人误认为它是超然的,因此显然已多付了钱。卖方需要关闭交易,以便他们有下一次购买的资金。

卖方保留了自己的诉讼律师,经过一番讨论,卡尔森与卖方律师协商将价格下调了25,000美元。对卖方来说可能太多了,对买方来说太少了,但是至少这笔交易将在本月完成。

鲍勃·亚伦(Bob Aaron)是多伦多房地产律师。他的 Title Page 专栏出现在此博客上,“智能移动” 多伦多之星。您可以在Twitter @ bobaaron2和他的网站aaron.ca上关注Bob。 E 邮件鲍勃  

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