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挑选或通过:你能发现一个黑名单的公寓吗?

写道 妮可哈灵顿 | 2017年2月24日上午7:00

妮可哈灵顿清单本周的星期家

多伦多的住房市场与人民一样多样:价格,大小和位置。我选择多伦多上市或趋势每周专注于专注于专业的眼睛。是什么让房子一个很棒的选择 - 是什么让它传递?

在这个热门房地产市场提交提供SANS条件已成为规范,这可能对买方普遍安全,只要他们在提前完成了尽职尽责。但是在完成尽职调查时会发生什么?这可能是许多黑名单的公寓的情况 - 您已经提前审查了状态证书并获得了融资预批准,只能找出抵押或加拿大抵押贷款和房屋公司(CMHC)您购买的物业的保险。

当公寓被列入黑名单时,它意味着贷款人或抵押保险公司因各种因素而被认为是高风险的财产。一些更常见的是:

  • 公寓公司已经取出贷款来充斥普通费用的赤字
  • 公寓有大量的丧失抵押品赎回权
  • 公寓公司正在运行赤字
  • 有留置权物业
  • 属性的值已折旧
  • 公寓公司正在起诉

这些信息的大部分都可以通过状态证书获得,但最终由您的贷款人或抵押保险公司(如果您的抵押贷款保险公司(如果您有少于20%),以确定他们是否易于购买。

虽然没有公开可用的“列表”属性 黑名单 由贷方和保险公司,您可以确定他们有自己的财产记录,他们认为他们不会参与其中的高风险。这对公寓买家来说这意味着他们需要在采购过程中保持额外的警惕,以避免进入他们有一项达成协议的局面,他们在法律上受到了荣誉,但不能得到抵押贷款。

这是怎么发生的?让我们来看看一些例子:

 

示例一:未完成您的尽职调查

安全地从您的报价中删除条件是一回事,但在不完成您的尽职调查的情况下删除条件是一个有害的错误。当你听到“黑名单的公寓”大多数人都不想到市中心核心的大,美丽,新的摩天大楼 - 他们想象于20世纪70年代在20世纪70年代建造的多伦多郊区的那些老棕色建筑物,在数千美元的单位维修费 - 但这是错误的。仅仅因为你的建筑是新的,在市中心的核心并不意味着它自动安全 - 多伦多有许多着名建筑经过留置留置权和法律战役,所有这些都可能影响你的购买能力。

例如,让我们来看看一个由一些抵押贷款人和保险公司列入黑名单的建筑物中特定单位的销售历史 圣詹姆斯 neighbourhood:

来源: Realosophy.com

 

这个单位的询价价格不是令人挑剔的,在一个加热的市场中,看到一个很长时间坐在周围的单位是奇怪的。这家酒店距离市中心近900平方英尺,近900平方英尺,装修精美,高端饰面。在外面看这个建筑物或单位,没有什么可以告诉您您无法抵押您的购买。

这个定价历史来自同一建筑中的另一个单位,它显示了与上面的故事相同的故事:

来源: Realosophy.com

本机已有41天 - 在过去两年中,这座建筑的销售额平均坐在市场上,而该地区的其他建筑物在20-30天之间看到平均日期为20-30天时间段。

当您购买一个公寓时,将其视为购买一件业务:您想知道它会有多少钱,它花了多少钱,如果它被起诉 - 这均以状态证书覆盖。是的,在您知道您是否赢得该物业之前,它可以获得昂贵的审阅状态证书 但是,购买的购买量是350美元的投资,这是一个运行数十万美元的购买?

 

示例二:您可以享受状态证书,但您的贷款人不是

也许你真的很喜欢这个建筑 - 它位于一个很棒的位置,这个单位正是你正在寻找的,它在你的价格范围内,所以你愿意忽视他们正在经历特别评估的事实(公寓公司为单位所有者向单位所有者为每月维护费用进行费用,以涵盖储备基金的缺陷,指定的时间段),因为 你可以负担额外的金额。也许你知道公寓公司拿出的贷款被用来更新公寓化妆品 - 所以他们不想提高维护费用以完成工作的感觉。因此,在审查您决定发出清洁报价并被接受的状态证书后,只要发现您对这些轻微的缺陷的措施,您的贷款人就不会。

即使您有抵押贷款预先批准,与您将要提供的建筑物,您将介绍您的贷款人,这是一个良好的做法,看看他们是否有任何红旗提前筹集。预先批准不会保护您购买黑名单的公寓 - 您被批准借用这一金额,但它仍然符合必须满足的某些条款。

在某些情况下,它甚至没有问题的贷款人,这是抵押保险公司(即,CMHC等) - 如果您无法获得低于20%的抵押贷款保险,则无法获得抵押贷款。

你能做什么来保护自己?始终拥有房地产律师审查状态证书,与您的抵押贷款经纪人开放通信,您正在考虑提供的属性以及专业的房地产经纪人的帮助,帮助您通过您的房地产购买。

妮可哈灵顿是多伦多遗产的销售代表。她专注于使用数据和分析来帮助她的客户对多伦多和GTA进行智慧的房地产决策,并举办自己的网站: shesellstoronto.com.电子邮件妮可