为什么这所房子重新上市?

妮可·哈灵顿 本周列表 

编者注:由于错误,该帖子最近被重新发布。它指的是以前可用的清单。对于错误,我们深表歉意。

多伦多的住房市场和其人口一样多样化:价格,规模和位置都各不相同。我们每周都会在每个类别中选择多伦多排名第一的位置,本周重点关注东区的房屋翻转。谁在本周晋级?请仔细阅读,找出答案。

这是6ix中的首选。

 

所以这是一次失败-对您来说意味着什么?

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价格:$ 1,130,000

邻里:   伍德拜恩高地 多伦多

 

如果您本周一直在看东区的房屋清单,那么您可能会看到一个有趣的房屋。乍一看,这栋房屋是一个现代的两层楼,位于不断变化的东端社区,面积相当大,但您可能不知道,短短两年前,位于该地段的房屋实际上就是一栋平房。

使用 Realosophy PRO ,这是一种专有的在线数据工具,可以在我的客户和我在Realosophy.com上查找列表时覆盖列表,我被告知一个事实,即这栋房子仅拥有两年所有权就被出售了,而在2014年时看起来却大不相同以前的业主将其从平房改建为如今的现代独立式住宅。

是否由于以前的历史倒转而今天重返市场?

现在, 通常称为“翻转”不是什么新鲜事 或一定不好 –装修商,承包商和投资人都在拆除按土地价值列出的较小或较旧的房屋,而只是在其位置建造了全新的房屋。但这对您作为买家意味着什么?买房可能会遇到很多陷阱,而翻转也没有什么不同–如果有的话,在购买发生了许多变化(外观和结构变化)的东西时,您需要更加谨慎和勤奋地进行研究。已完全重做的房屋。

 

会出错吗?

首先,我们来讨论一下翻盖的实际制造和工艺-您需要考虑所完成工艺的质量。人们翻房子赚钱,有两种赚钱的方法(因为钱是最终目标)–以更高的价格出售,或减少支出(或两者结合)。由于无法保证在当今市场上房屋的销售价格,因此增加利润的最简单方法之一就是通过使用的材料,建筑流程和项目管理来减少支出。材料的质量可能很差,建造过程可能很仓促,无法遵循其编码要求,而无需雇用承包商和熟练的商人,则可以由脚蹼来完成工作,而这一切都是您所不想要的。

您还需要注意由城市管理的建筑许可证,对于某些装修是强制性的,以确保进行适当的前,中和后检查和批准。 如果您看到房屋已被完全拆除和重建,并且没有获得任何许可,那么对于购房者来说,这可能是一个可怕的情况。此外,即使已取得建筑许可,您也需要确保将其关闭-这意味着该城市进来并检查了建筑并认为其符合规范。如果未关闭建筑许可,则您将继承所有问题,如果整修可能使您付出高昂的费用才能正确完成工作。

除了装修的质量,一些新房主可能会在物业税方面感到震惊。就像新房一样,必须对财产税进行评估,以准确描述新建筑的价值。在2014年,该房源列出应缴税款为$ 2,342,但在翻转/重建之后,该房源没有注明税额-这意味着买家在暗中摸索试图计算出自己应该支付的税款。我们知道财产税是 应该是 根据房屋的价值,但由于MPAC的估值似乎并不总是与实际销售价格相比100%正确,因此新买家可能很难弄清楚他们将不可避免地要支付的价格。举个例子:2016年,这所房子的税款估计接近5000美元,基本上是平房版本的两倍。

 

为什么没有卖这房子?

鉴于当前的所有者销售速度相当快,他们是否从前一次抛售中遇到了固有的问题?让我们详细了解一下这所房子的状况。从Realosophy PRO数据标志中,我可以看到:

  • 一周前这套房屋待售,要价$ 999,000。
  • 看起来这所房子似乎没有在要约之夜卖出,之后价格升至113万美元(当代理商使用某种策略对房屋进行低价定价以获取多个要约时,他们会将价格提高到卖方实际上愿意接受如果它没有在预期的时间内出售)
  • 从历史销售中,我可以看到这所房子是在2014年1月作为平房购买的,然后在2014年12月被翻转并出售,价格几乎是原先的两倍
  • 房屋仍在开放中,有两份建筑许可证已于2014年取出,一份用于水暖,另一份用于第二层平房。这也许是 上述注意事项中最令人震惊的因素。进一步的调查可能表明这样做有充分的理由,但是如上所述,并非每一次翻盖都是高质量的翻新工程,并且开放了建筑许可 可能表明存在问题。

那么,是否应该归咎于先前的失败?我们不能肯定地说。

Realosophy PRO 还显示,当前要​​价表明,自2014年以来,房屋升值了30%,而邻里仅升值了24%。通常,这可能意味着该房屋自从最后一次售出以来已经进行了全面翻新,使其比附近的房屋更有价值(但没有迹象表明当前的所有者会拿出任何许可证来暗示该房屋已进行了重大升级)。这也可能意味着房屋价格过高。

也有可能是这个社区本身在这个价位上的需求不大-在过去两年中,Woodbine Heights的700笔交易中,只有41笔的销售额超过了100万美元–略低于6%。

在评估房地产时,我总是着力于揭示整个故事-还要根据客户的特殊顾虑来衡量它,因为我的买家都没有相同的顾虑。

所以你怎么看?您担心的是这座房屋的建筑许可历史吗?还是这个居所为您提供了一个绝佳的机会,让您在位于市中心的城市社区获得现代舒适感?

妮可·哈灵顿 是Realosophy在多伦多的销售代表。她擅长使用数据和分析来帮助客户做出更明智的房地产决策,主要关注多伦多和大多伦多地区,并拥有自己的网站:SheSellsToronto.com 电子邮件妮可

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