未经审查状态证书,切勿购买转售公寓

鲍勃·亚伦法律, 公寓购买

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为什么律师在转售时必须审查公寓状态证明书?如果不这样做会有什么风险?

尽管没有法律义务在购买公寓之前获得并检查身分证明书,但这样做极有风险。

《公寓法》规定了身份证明书的字样。

律师对证书的审查将确定公寓的单位和等级编号,常见费用总额,预算和经审计的财务报表的存在以及储备金研究。

证书中披露的其他事项包括董事会成员和管理公司的名称,建筑物的保险范围,是否有任何预期的特殊评估或共同费用增加以及该公司是否参与任何诉讼。

不幸的是,我检查的证书中有多达一半显示出严重的问题,需要采取进一步措施。

我看到的最常见的问题是,要约中列出的要购买的套房的单位和等级编号与状态证书上的真实编号不匹配。

通常,这是由于无法验证单元号以及错误地猜测楼层号而导致的。例如,某些建筑物没有标记为4或13的楼层,但是在从地面向上计数时,不能忽略这些级别。

结果,套件(例如2507)可能是第23层或第24层的单元7。如果要约中错误地将其显示为第25层,则必须对协议进行修改。

当要约中显示的共同费用少于状态证明中公开的金额时,会发生另一个常见问题。当上市期间与建筑物的年末重叠,并且费用增加但清单详细信息未更新时,可能会发生这种情况。

上周,一位客户要求我检查在多伦多以外购买公寓的身份证明。原来,这是我见过的最糟糕的情况之一。

套件的单位和级别号完全丢失。证书上未显示任何物业经理。

储备金余额显示于去年10月,而《公寓法》要求证书在证书发布之日起90天内显示余额不早于月底。

尽管储备金研究有最新更新,但为储备金提供资金的必要计划显然尚未获得批准,法律还要求公司将其交付给所有者的关于未来资金的通知尚未准备就绪。

我向购买者指出,仅此问题就可能导致银行拒绝为抵押贷款提供资金,因为很明显,该建筑物的管理不当。

储备金研究的目的是确保将来有足够的资金用于所需的大型维修和更换。在需要大量工作且储备金不足的建筑物中,业主可能会面临巨额的特殊摊款,否则公寓将不得不承担长期借款的费用。

同样令人遗憾的是,在我检查的证书中,证书所附文件中也缺少预算和经审计的财务报表-显然是因为它们不存在。

经审计的财务报表是法律的要求,而缺席财务报表将是购买者退出或银行拒绝为抵押贷款提供资金的另一个原因。

对于我检查过的身分证明书,购买者自行决定他们将无法获得融资,因此进行交易的风险太大。他们终止了交易。

对于购买者而言,可接受的身份证明与购买协议本身一样重要。在要约仍是有条件的前提下,切勿在未经律师仔细检查证书的情况下购买转售公寓。

您会购买没有经过审计的财务报表或准备金的计划吗?

鲍勃·亚伦 是多伦多的房地产律师。可以通过以下方式联系到他 [email protected] 。访问他的网站aaron.ca。

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