部分:新房保修到期后,买家可能无法提起诉讼

鲍勃·亚伦 in 法律多伦多房地产新闻公寓购买购房

Toronto 公寓 Pic-十二月2 2013

法院最近的一项裁决提出了一个棘手的问题,即建筑商限制新房和公寓购买者起诉其对超出Tarion新房保修范围的缺陷索赔的能力是否合法。

此案发生在西港市,这是Fleet St市区一个510单元的住宅共管公寓项目。它是由Plazacorp Investments的子公司西港市(I)Residences Corp.开发的。

该开发商在多伦多已经建造或在建的公寓共5,000多个。它的项目可以在约克维尔,北多伦多,西国王区,西女王区,劳伦斯公园,自由村,圣劳伦斯社区,海港和山中找到。宜人的村庄。

西港城项目的第一阶段完成后,它被注册为多伦多标准公寓公司,编号2095。

在该项目的营销期间,买卖协议中的小字表明,建筑商对单元中的缺陷索赔所承担的责任不能超过《安大略省新房屋保修计划法》所规定的Tarion保修的限制。

结果,将阻止项目所有者向建造者提起超出Tarion保证金额的缺陷索赔。

建立公寓公司之后,在开发商的提名人控制董事会的同时,建筑商董事会与开发商达成了一项协议,该协议限制了购买者起诉开发商的权利。董事会还通过了一条与协议条款相仿的章程,并对该章程进行了所有权登记,以便向后续购买者发出通知。

在单位被出售后,公寓委员会的控制权移交给单位所有者,公寓委员会要求安大略省高级法院搁置章程和协议,以便单位所有者能够就超过Tarion保修。

公寓董事会的立场是,章程和协议超出了公寓公司的权限,并且没有任何合理的董事会会同意。

开发商争辩说,它有权将其责任限制在Tarion规定中,并且它通过与购买者和公寓公司达成协议以唯一的方式这样做。

高等法院大法官戴维·科贝特(David L. Corbett)在其裁决中裁定,开发商确实有权限制其风险,并通过与当时控制的公寓公司达成协议,有效地限制了风险。该协议已事先适当地向潜在购买者披露,并进行了所有权登记,以便随后的所有者可以知道。

法官写道:“关于开发商以这种方式限制风险的前提是没有违法的,当然,前提是它不寻求超越(Tarrion立法)的法定要求。”

Denise Lash是多伦多Heenan Blaikie律师事务所公寓法律小组的合伙人。她告诉我,她认为这是一个“糟糕的决定”。

她在一封电子邮件中给我写到:“我同意,只要向购买者公开披露信息,并且购买者了解这种披露的性质,那么他们就进行了知情的购买。

“问题在于,在这种情况下,普通购买者不会理解协议形式的“对Tarion保修的限制责任”会在所有权的头几年对他们产生重大的财务影响。前期,清晰和可理解的披露-我全力以赴。但这不是事实。”

我知道该决定可能会引起上诉,但与此同时,安大略省政府可能要考虑这种限制是否符合公共利益,还是应予以取缔。

Plazacorp项目中的买方应检查其购买协议,以查看是否包含责任限制条款。

鲍勃·亚伦(Bob Aaron)是美国律师事务所的独家执业律师 亚伦& Aaron 鲍勃(Bob)曾在多伦多任职,并曾担任Tarion Warranty Corp.的董事会成员。鲍勃(Bob)专门研究房地产,公司和商业法,房地产和遗嘱以及房东/房客法。他的 封面 栏出现在每个星期五 多伦多之星 以及每隔一周 聪明地移动。电子邮件 [email protected]

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