土地调查使购买中的所有文件无效

鲍勃·亚伦 in 法律购房

土地测量站

对或错? 如果购房者购买产权保险,则不需要进行土地调查。

回答: false.

安大略省韦兰市小额钱债法庭上月发布了一项法院判决。说明了普遍持有的但不正确的信念,即产权保险取代了土地调查的需要。

2008年11月,乔纳森·斯特鲁特(Jonathan Strutt)打算在安大略省邓恩维尔的Stonehaven Rd。买房。斯特鲁特(Strutt)是当地五旬节五旬节教会的牧师。

Strutt以前从未拥有过乡村房屋,并且对化粪池系统不熟悉。经过一番谈判,买卖协议进行了修改,包括卖方的声明,据她所信,根据当时的所有有关规定,该化粪池系统已按照当时的所有规定进行安装,并继续令人满意地运行。

关闭后的两年,Strutt受到隔壁邻居Chad Plath的通知,Strutt的化粪池系统部分侵入了Plath物业。明智地,普拉斯(Plath)在自己关闭之前已经获得了土地调查。 2010年的调查揭示了这种侵犯行为,但普拉特(Platt)买新房时并不认为这是一个破坏交易的行为。

幸运的是,Strutt的律师已与Chicago Title签订了产权保险单。为了避免将来的销售受到损害,Chicago Title安排将化粪池重新安置在Strutt物业上,费用为数千美元。

2011年,Strutt起诉该房屋的先前所有人因疏忽陈述失实。真正的原告是Chicago Title,该公司以Strutt的名字起诉了Franko,称其为代位求偿。


在审判中,Strutt承认在购买所有先前的房屋时,他首先获得了一项调查。他本来想要在邓恩维尔(Dunnville)的房产买单,但他的经纪人告诉他-事实证明是错误的-没必要,而是购买产权保险。

上周我与Strutt交谈时,他告诉我他为自己购买了产权保险感到高兴,因为Chicago Title承担了化粪池移动的所有费用。

当然,如果在关闭之前获得了适当的土地调查,那么侵占床的问题本可以并且在数年前就已经解决。同样,当化粪床和两个储水箱必须移动时,不会有任何不便或中断。产权保险不对此进行补偿。

副法官特里·马歇尔(Terry Marshall)在上个月的书面裁决中承认,将“麦子与谷壳分开”是他的任务,并决定弗兰科在化粪池系统“继续令人满意地运转”的要约中的书面陈述是否构成了疏忽的失实陈述。

在根据加拿大最高法院的虚假陈述案件进行详细分析后,马歇尔写道:“当弗兰科(Franko)成为财产所有人时,化粪池系统运行良好。在Strutt成为财产所有人之后,它仍然可以正常工作。”

即使此案是“激烈争论的问题”,法官还是裁定弗兰科为胜诉,并驳回了这一主张。

对于城市和农村的房主而言,Strutt案为购买房屋提供了重要的经验教训: 

  • 产权保险是  代替土地调查。纠正问题可能是值得的,但所带来的不便或诉讼的加剧却无济于事。
  • 最好在结案前进行调查,这样就可以提前解决入侵问题,而不是以后解决问题,即使产权保险公司支付了费用。
  • 土地测量是房地产交易中最重要的文件。不要买没有房子的房子。

鲍勃·亚伦(Bob Aaron)是美国律师事务所的独家执业律师 亚伦& Aaron 鲍勃(Bob)曾在多伦多任职,并曾担任塔里奥保修公司(Tarion Warranty Corp.)的董事会成员。鲍勃(Bob)专门研究房地产,公司和商业法,房地产和遗嘱以及房东/房客法。他的 封面 栏出现在每个星期五 多伦多之星 以及每隔一周 聪明地移动。电子邮件 [email protected]

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