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我们可以信任房地产业出版的房地产统计数据

写道 遗产队 | 10月30日2013年8:57 AM

John Pasalis.多伦多房地产新闻

地球和邮件文章 本周发布 质疑加拿大​​房地产协会发布的加拿大住房数据的准确性促使我写下这段长期逾期帖子有关多伦多房地产委员会(TREB)发布的销售统计数据。

多伦多房地产委员会发布了一个月报,称为市场迹象,通常在上个月销售月份的第一周发布。作为其市场观察的一部分,Treb还发布了一份新闻稿,总结了本月销售统计数据。

通过将当月销售与去年同期销售数量的销售相比,所销售的房屋数量的百分比变动。例如,2013年9月销售的百分比变动将显示2012年9月的增加或减少。

直到2011年6月,这是一个非常基本的计算。人们可以与去年的市场观察报告一起打开当月的市场观察,以获取计算百分比变更所需的销售数字,当然当然是Treb在其新闻稿中发布的相同百分比变更。

2011年7月,TREB改变了他们如何报告他们在新闻稿中发布的销售百分比变化。 TREB现在将当月的销售与上一年同期的“调整后”销售人员相比,在他们的市场观察报告中发布。根据TREB,调整考虑到一年前销售作为销售额的许多物业均落后。

Treb表示他们正在采取这种方法,因为它们希望使用它们可用的最新数据和最新数据。
在表面上,这似乎很合理。毕竟,谁不想使用当前数据?

但是,当我们看出更详细的细节真正发生的事情时,我们看到TreB的方法不仅有缺陷,而且歪曲了他们每月发布的销售统计数据。

让我们来看看这一变革如何影响2013年9月发布的销售统计数据。根据2013年9月的市场腕表报告,该月有7,411个销量,该月增加了5,879次销售额的26%,于2012年9月市场观察报告。但在Treb 2013年9月 新闻稿 他们上个月将7,411销售额与2012年9月的调整为5,687人。虽然这似乎是一个轻微的差异,但Treb能够报告9月份的销售额增长30%而不是26%。

比较本月(未经调整的)在上个月调整销售额的销售并没有任何意义。这种方法的主要问题是上一年的调整后销售人物总是低于该月份的最初报道的销售人物。

以下图表显示了Treb 2012年4月至9月报告的实际销售以及他们用于计算今年新闻稿中发布的变化统计数据百分比变化统计数据的实际销售。

现在你可能会思考,谁真的关心?上面的差异似乎相对较小。

问题是,当我们比较去年的调整后的销售数字时,销售额的任何增加将始终出现更高,VS未经调整的销售人物。同样,与较低调整后的销售人物相比,销售的任何下降都不会看起来不太糟糕。

为了看看现实生活中的样子,下图表显示了过去六个月的销售的实际百分比变化(使用Treb的市场腕表报告中发布的销售统计数据),而Treb在其新闻稿中使用a的新闻稿较低年度调整后的销售人物。

您可以看到,通过将销售与上一年的较低调整销售人员进行比较,4月份销售额下降5%,媒体向媒体报告了销售额下降2%。同样,6月份的4%下降报告称为1%的下降。

7月份,增加13%的人报告称为16%,最近据报道,Treb报告了9月份的26%的增加,达到30%。

Treb的论点是,他们正在通过这种方式计算统计数据,因为他们想要使用最新的数据不是真正的数据,因为他们也知道当月的销售数据被夸大,但他们不努力披露这一点,也没有努力揭露这一点拒绝考虑到2013年9月份报告的许多销售的事实最终会崩溃。

一个关心他们发布的统计质量和准确性的机构将不会比较今年的未经调整的数字来​​调整上一年的资格。

John Pasalis.是Tealosophy Realty Inc.经纪在多伦多的总裁兼经纪人。房地产分析和专业咨询的领导者,遗产帮助客户购买或销售正确的方式。 电子邮件约翰