我们可以信任房地产行业发布的房地产统计信息吗

约翰·帕萨利斯多伦多房地产新闻

《环球邮报》文章 本周发布 对加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)发布的加拿大住房数据的准确性提出质疑,促使我写了一篇有关多伦多房地产委员会(TREB)发布的销售统计数据的逾期未交帖子。

多伦多房地产委员会发布每月报告,称为市场观察,该报告通常在每月的第一周发布,以报告上个月的销售情况。作为其市场观察报告的一部分,TREB还发布​​了一份新闻稿,概述了当月的销售统计数据。

售出房屋数量的百分比变化是通过将当月的销售量与上一年同月的销售量进行比较得出的。例如,2013年9月的销售百分比变化将显示自2012年9月起增加或减少。

直到2011年6月,这是一个非常基本的计算。可以打开当月的市场观察以及去年的市场观察报告,以获取计算百分比变化所需的销售数量,这当然与TREB在其新闻稿中发布的百分比变化相同。

2011年7月,TREB改变了他们在新闻稿中报告销售百分比变化的方式。 TREB现在将其《市场观察》报告中发布的当月销售额与上一年同月的“调整后”销售额进行了比较。根据TREB的说法,此调整考虑到了一年前报告为销售的许多物业不及格的事实。

TREB表示,他们之所以采用这种方法,是因为他们想使用现有的最新数据。
从表面上看,这一切似乎都很合理。毕竟,谁不想使用当前数据?

但是,当我们更详细地了解实际情况时,我们发现TREB的方法不仅有缺陷,而且还歪曲了他们每个月发布的销售统计数据。

我们来看看这一变化如何影响了2013年9月发布的销售统计数据。根据2013年9月的市场观察报告,该月的销量为7,411,比2012年9月的市场观察报告的5,879销量增长了26%。但是在TREB的2013年9月 新闻稿 他们将上个月的7,411笔交易与2012年9月的调整后数字5,687进行了比较。虽然从表面上看,这似乎是一个很小的差异,但结果是TREB能够报告说9月份的销售额增长了30%,而不是26%。

将本月(未调整)的销售与上个月的调整后的销售进行比较没有任何意义。这种方法的主要问题是,上一年的调整后销售数字总是会低于该月最初报告的数字。

下图显示了TREB从2012年4月至9月报告的实际销售额,以及他们用于计算今年新闻稿中发布的百分比变化统计信息的调整后的销售额。

Sales_RepvsAdj

现在您可能在想,谁真正在乎?以上差异似乎相对较小。

问题在于,当我们将去年的调整后的销售数字与未调整后的销售数字进行比较时,销售的增长总是会更高。同样,与较低的调整后销售数字相比,任何销售下降看起来都不会那么糟糕。

为了了解现实生活中的情况,下表显示了过去六个月(使用TREB市场观察报告中发布的销售统计数据)的实际销售百分比变化与TREB在其新闻稿中使用降低上一年的调整后销售数字。

TREB统计

您可以看到,通过将销售与上一年较低的调整后销售数字进行比较,TREB在4月向媒体报告的销售下降了5%,销售下降了2%。同样,6月份下降4%,也就是下降1%。

据报告,7月份增长了13%,增幅为16%;最近,TREB报告称9月份增长了26%,增幅为30%。

TREB的论点是,他们要使用最新数据是因为它们不是真正的数据,因为他们还知道当月的销售数据被夸大了,但他们不愿透露此信息,也没有对其进行调整考虑到以下事实:2013年9月报告的许多销售最终都将失败。

关心发布的统计数据的质量和准确性的机构不会将今年未调整的数字与上一年的调整后的数字进行比较。

约翰·帕萨利斯是多伦多Realosophy Realty Inc.经纪业务的总裁兼经纪人。作为房地产分析和专业消费者建议方面的领导者,Realosophy帮助客户以正确的方式购买或出售房屋。 电邮约翰

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