了解多伦多的迷你房地产周期

约翰·帕萨利斯 in 多伦多房地产新闻

每当我们看到房地产市场略有放缓时,我就会发现代理商会从客户那里得到很多相同的问题:

为什么这所房子没有收到多份要约?它出什么问题了?

为什么有些房屋上市后两周仍在出售?

房地产市场会崩溃吗?

多伦多的市场竞争如此激烈,以至于许多购房者认为,几乎每家房屋都能获得多次报价是正常的,有些报价之夜甚至有10甚至更​​多。现实情况是,我们今年早些时候看到的激烈竞争和今天我们看到的放缓只是我们在房地产市场上经常看到的小周期的一部分。

当大多数人听到“房地产周期”一词时,他们通常会想到市场的总体总体趋势,主要是繁荣和衰退。我们认为多伦多正处于繁荣期,而美国市场目前处于低迷状态。

事实是,在房地产周期的繁荣和低迷时期,当我们看到供求平衡的短期变化时,通常会看到小周期(小繁荣和小衰退)。

正如我在之前的博客文章中所讨论的那样,衡量市场供需之间平衡的最佳方法之一是查看销售与库存的比率。这是给定月份售出房屋数量除以该月底可售房屋数量的比率。如果在10座可供出售的房屋中有5座可供出售,我们的存货比为50%。同样,如果在十个可供出售的房屋中售出一栋,我们的存货比为10%。从购房者的角度来看,每十分之五的房屋要出售的市场比每十分之一的房屋要出售的市场更具竞争性。您可以了解有关库存与库存比率的更多信息 这里.

下图显示了过去十二年来大多伦多地区的销售与库存比率。

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您会注意到的第一件事是,在过去的12年繁荣时期,我们在周期中看到了许多短期的高峰和低谷。这些高峰和低谷是当供需之间的平衡发生变化时我们经常在市场上看到的小型繁荣和下跌。

当图表从蓝色区域飙升到红色区域时,这意味着需求大大超过了供应,这导致了市场的激烈竞争。当图表从红色区域下降到蓝色区域时,这意味着我们看到需求相对于供应放缓。

我在此图表上划分了四个波段,以更好地说明当供需之间的平衡发生变化时,市场的整体情绪如何从一个月转移到下一个月。

在“热卖市场”中,通常会看到几乎所有房屋(在市区周边地区)都将要出售房屋的日期定在约一周后设定要约日期,以引起竞购战。几乎所有房屋都收到多个报价,最理想的房屋在报价之夜收到多达10-15个报价。

多伦多的市场从春季的热销市场转变为夏末和秋季的适度卖方市场。在中等卖方市场中,我们看到一些房屋设置要约日期以引发竞标战争,而其他卖方则通过允许买方随时在其房屋上进行报价来避免竞标战争策略。最理想的房屋仍能获得多个报价,而普通房屋则需要2-4周才能出售。

现在,我们对这些微型循环有了更好的了解,您可能想知道为什么会发生。

改变我们的抵押贷款规则可能是微型繁荣和放缓背后的主要驱动力。当加拿大在2006年末从25年期抵押贷款增加到40年期抵押贷款时,结果是2007年初需求强劲增长。同样,在过去三年中,我们已经看到联邦政府大幅收紧抵押贷款规定,这可能会在引入新规定后稍微冷却市场。利率的变化可能会在短期内影响需求,像是多伦多市的土地转让税之类的新税种的引入也会对需求产生影响。

一年中的时间也会对供需之间的平衡产生重大影响。春季通常是房地产市场上最有竞争力的季节,从历史上看,从历史上看,与今年一样,从春季到秋季,销售与库存比率实际上总是在下降。

我将在今天的帖子中总结大多数买家现在可能会问自己的问题;是我们看到今年秋天的经济放缓是一个迷你萧条,还是房地产市场长期萧条的开始?

多伦多的房地产市场已转变为两个子市场,即公寓市场和永久业权市场。虽然公寓市场需要更多讨论和分析,但我可以说,永久产​​权的房屋价值不会很快下降。整个冬季,该市场将继续是温和的卖方市场,但我预计春季的需求将再次增加。话虽这么说,但我不希望2013年的春季市场能像2012年一样有竞争力。
随着价格每年以3-5%的速度增长,而过去几年中我们以8-10%的速度增长,永久业权市场更可能趋于缓和并进入一个阶段。

约翰·帕萨利斯是Realosophy的总裁兼经纪人所有者
多伦多房地产公司经纪。房地产分析的领导者
亲消费者的建议,Realosophy帮助客户购买或出售房屋
正确的路。 
电邮约翰

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