独立抵押计划人的抵押秘密

大卫·拉洛克(David Larock)抵押与金融, 购房, 房屋销售

如果您要买房子或为抵押贷款再融资,警笛声秘密 您当地银行分行发出的歌曲可能很诱人。真是太方便了,所有电视和广播广告中都有快乐的人向您保证,您的银行只关心您的最大利益-不喜欢什么?好吧……您可以选择的一种……当然还有他们的条款和条件……也许还有价格。但是,嘿,我听说有些分支机构现在在星期五赠送免费的甜甜圈,所以至少是这样。

除了开玩笑之外,与经验丰富的独立抵押贷款计划人合作的借款人可以获得广泛的解决方案,这是任何一家银行/贷方都无法提供的。在今天的帖子中,我将为您提供一些您可能不知道的抵押贷款示例,并且如果您的本地分行出纳员兼任抵押贷款顾问,您也不太可能碰到抵押贷款。  

条款和条件
我已经广泛撰写了有关五大银行提供的条款和条件与较小贷方提供的条款和条件的区别的信息(请参阅 精美印刷品中的什么 以获得很好的总结)。最重要的是,大五抵押合同充满了一些小条款和条件,这些条款和条件有可能随着时间的流逝将大量资金从您的钱包中取出。示例包括:通过以下方式夸大您的预付款罚款费用: 使用发布的费率 而不是合同利率,将您的抵押登记为抵押费用,并说服您进行注册带房子的捕鼠器为您的财产的所有权价值100%收取费用(好主意!), 复合浮动利率 每月一次,而不是半年一次,然后为您提供 糟糕的利率 续约时希望您不会注意到。只有能够进入更广泛市场的独立抵押贷款计划者才能帮助您避免这些窍门和陷阱。

股权贷款
如果您是自雇人士,则有信誉良好的贷方将向您提供房产价值的80%,而很少或没有正式确认您的报告收入。通常,您必须是个体经营者,并且工作时间必须通过气味测试(预计承销商的怀疑态度会接管$ 70至$ 80k的范围)。您还需要具有良好的信用记录。此外,房地产将始终受到全面评估,抵押贷款利率通常会高于现有最高抵押贷款利率(但并非毫无道理)。

顺便说一句,这种类型的贷款是有争议的,如果做错了,会导致大量的贷方损失。但是它在加拿大市场上已经存在了很长时间,这与我们基于风险定价最接近。正确的做法是,对于那些表现出合理整体信用风险的借款人而言,股权贷款将“不”变成“是”,并且由于放贷者的贷款风险有所增加,因此对放贷者给予了丰厚的回报。

投资物业融资
当CMHC停止为高比率的租赁物业提供保险时,它也向传统市场开放了更多主观的承销业务(因为皇冠公司的指导方针不再充当非官方主体)。如今,借款人会发现出租房地产的承保方式存在很大差异,与合适的抵押贷款计划者合作可以帮助您在收入,支出,空置率,分区以及更详细的方面(例如投资房地产是否可以被一家公司持有。明智的做法是向租赁投资者探索广泛的房地产市场。家庭迷宫在整个贷款范围内为他们提供的大量抵押贷款选择(经验丰富的独立抵押贷款计划者是出色的导游)。与大多数类型的贷款一样,从一种情况到另一种情况的情况略有变化可能意味着一个贷方提供了更好的交易-绝不是永远都是同一个贷方。 

延长摊销
大多数人认为现在的摊销期限最长为30年,但是如果您的首付(或已建资产)大于房屋价值的20%,则不是这种情况。独立抵押贷款计划者可以接触仍提供长达40年摊销的贷方。对于想要释放现金流的借款人来说,这种增加的灵活性可以带来很大的不同。从灵活性上看,以30%的固定利率抵押的30万美元,在30年内摊销,每月需要支付1,427美元,而在40年内摊销的同一抵押品,每月只需支付1,248美元。

延长的摊销还可以用来帮助您有资格获得较大的抵押金额,如果您决定更快地还清抵押贷款,则在通过资格阶段后,可以使用较短的摊销期限来设置计划的付款。在上面的示例中,如果其他所有条件都相同,那么额外的十年摊销将使您有资格获得的最高抵押贷款金额增加$ 43,000-可以结合市场上的某些最佳利率来延长摊销额。     

关系与建议
尽管所有广告活动都表明您的银行希望成为您的伙伴,但您更有可能与经验丰富的独立抵押贷款计划者建立持久的关系。对于初学者来说,建立成功的独立练习需要花费时间和精力,这意味着我们需要长期努力,因此,如果您需要更多建议,可以握手2在路途中,我们仍然会在附近中断的地方继续进行对话。相比之下,您可能已经注意到本地银行分行的面孔经常变化。

此外,独立计划人员经常接受财务计划或一般财务方面的高级培训,我们通过在长期财务计划的基础上进行工作,并继续向您提供有关已发生的事情的受过教育的见解,从而展示出我们的高水平承诺。交易结束后的利率市场。简而言之:您是长期客户,而不是交易。

这种方法的成功并没有引起人们的注意,而“五大”已经在很短的时间内大幅增加了抵押贷款销售队伍的规模,这是针对数量的战略应对措施,您必须对质量进行判断。为自己。 (请注意:我不希望所有银行抵押专家都受到指责;有一些优秀的抵押专家,但这绝非偶然,他们中最好的通常会在独立规划师成立后转变为独立规划师。)

最重要的是,在加拿大抵押贷款市场中,到处购物通常可以为您省钱,提高灵活性并为您提供更好的条款和条件。最近,加拿大银行(BoC)的一项名为“抵押市场的折扣”。令人惊讶的是,中行的研究表明,如果其他条件相同,收入较高和资产基础较高的人更有可能支付更高的利率-主要原因是该群体认为他们的银行会自动提供最佳报价,因此,他们没有测试更广阔的市场。该报告得出的结论是,“忠诚的客户最终要付出更多”。 (这是一个帖子 我写了总结他们的发现。) 

对于许多以创纪录的速度使用独立抵押经纪人(48%,根据2011年数据)的首次置业者而言,这些信息都不会令人感到惊讶。房门钥匙 CMHC按揭消费者调查)。在那群人之间传了话。是重复购买者,再融资者和续签者在为银行掏腰包,却错过了公正,独立的建议可以提供的许多好处。

最后要澄清的一点是:即使我认为有必要进行更好的披露,但我并不是反银行。在某些情况下,从一个人那里借钱可能是您的最佳选择。但是,如果您与独立的抵押贷款计划员合作后最终去了一家银行,您会知道那是因为它们赢得了您公平公正的业务,而不是因为它很方便或您被他们诱人的广告吸引了。

大卫·拉罗ck是一个ind出色的抵押贷款计划者和行业内部专家帮助客户购买,再融资或续签抵押贷款。大卫的帖子每周都会在此博客上显示(movesmartly.com)并在自己的博客上 Integratedmortgageplanners.com/blog). 艾玛戴夫

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