关于...的五个问题...环球邮报的约翰·戴利(John Daly)谈多伦多的公寓爱情

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编者注:在“五个问题”系列中,Move Smartly博客作者获得了我们都想询问的有关多伦多房地产新闻的问题的答案。

约翰·戴利(John Daly)撰写了一篇引人入胜的文章,内容涉及本月多伦多多伦多似乎对公寓的无限需求。 商业杂志报道。您可以在报亭上找到最新的ROB杂志,也可以在线阅读文章(在这里阅读). 

我邀请约翰回答有关他的文章和多伦多公寓界的五个问题:

乌尔米·德赛(Urmi Desai):越来越多的人担心,随着预制公寓的每平方英尺平均价格接近甚至超过可比转售公寓的价格,新公寓将不再能带来良好的投资。您是否在多伦多看到任何“公寓之爱”放缓的迹象?

约翰·戴利(John Daly):公寓的爱情似乎仍然很强烈。地面上有很多大洞,市中心的建筑用起重机也要上去。就在《环球邮报》附近,特朗普的塔楼已接近其全高,香格里拉正在上升,并且在大规模的康科德城市广场项目中,数座塔楼正在进行中。而且名称变得更加富于想象力。香格里拉称其公寓为“私人庄园”。在CityPlace,您可以购买名为Quartz,Panorama和Parade的建筑物。


当然,所有的炒作和建设都可以证明我们处于周期末期–从项目的销售开始到实际建设需要花费几年的时间。不过,我最近几年提出的唯一一项折叠失败的闹市区项目就是位于皇后区和舍本恩的Korman House,这是附近多个任务的粗路口。

乌尔米·德赛(Urmi Desai):您是否同意布拉德·兰姆(Brad Lamb)的预测,即每平方英尺平均价格达到750美元时,公寓市场将趋于平稳?

约翰·戴利(John Daly):我同意布拉德·兰姆(Brad Lamb)的观点,虽然可能会有一个门槛,但要设定一个确切的数字很难。有各种各样的经验法则。布拉德每平方英尺750美元的价格是根据每平方英尺的价格以及按当前利率进行抵押贷款的成本而定的。他是一个聪明的人,他的逻辑似乎很合理。

我仍然记得传统的购房规则,例如不支付高于平均收入三到四倍的价格。加拿大的平均家庭收入略高于80,000加元,我看不出人们负担不起如何在任何类型的房屋上花费40万元甚至更多。但是他们仍然在做。

我猜想,即使是轻微的加息,其影响也可能比许多房地产经纪人想象的要大。

乌尔米·德赛(Urmi Desai):房地产经纪人和公寓开发商经常谈论多伦多的公寓相对于伦敦,香港和纽约的价格如何。比较两个不同城市的市场是否合理?

约翰·戴利(John Daly):我认为比较不同城市的公寓价格是合理的,但我认为多伦多与伦敦,香港和纽约不在同一联盟。我住在这里,它不是世界一流的城市。

我认为在这些城市中可能会有更多的国际投资者购买。而且,理想居住区的房地产供应受到了更多的限制-多伦多不是一个小岛,并且对伦敦老城区的建筑没有相同的限制。 

乌尔米·德赛(Urmi Desai):您提到海外买家购买了25%至40%的新公寓。哪些国家是最大的买家?

约翰·戴利(John Daly):很难确定海外买家的现象,因为我没有看到任何确切的确切数字。这几乎完全是轶事证据。您现在听到的很多关于中国买家的信息,就像您在1980年代时一样,当时香港的前途仍然不确定。即使这种说法是正确的,我认为在多伦多及其周围的不同地区,海外买家的需求也有所不同。

乌尔米·德赛(Urmi Desai):本月初,《环球邮报》报道了一项最新研究,该研究表明房地产投资信托(REIT)比公寓更有利可图。这种说法对那些购买公寓作为投资的人有说服力吗?

约翰·戴利(John Daly):在我的故事出现的同一期《 ROB》杂志中,我们的投资专栏作家Fabrice Taylor提出了一些有关住宅房地产投资信托基金的危险信号(在这里阅读)。他说,近年来,许多投资者向投资者支付的派息比自由现金流产生的要多。请记住,许多房地产投资信托基金都是针对收入投资者的,其中很多投资者都是老年人。您必须仔细查看财务报表。

另一方面,实际的公寓,房屋或财产是不流动的投资。如果您需要现金,就不能只卖掉价值$ 10,000的资产,就像使用REIT单位或任何其他证券一样。

乌尔米·德赛(Urmi Desai)是Move Smartly博客的编辑,负责 实在的 商业策略和市场营销。 Realosophy Realty Inc. Brokerage专注于研究多伦多社区,以帮助其客户做出更明智的房地产决策. 电邮Urmi

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