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春季抵押贷款市场更新(2011)

写道 大卫拉洛克 | 2011年4月20日14:11 PM

大卫拉洛克抵押和融资, 家庭购买

抵押贷款利率和通货膨胀齐头并进。

可变抵押贷款利率使用加拿大银行的过夜率,用于控制短期通胀。如果加拿大州长银行认为我们有太多的短期通货膨胀,他们会提高过夜率来减缓经济;短期借贷的成本增加,可变抵押贷款率上升。

固定抵押贷款利率真的是关于未来通货膨胀的财务投注的副产品。如果固定收入投资者认为将来会升高,他们将在长期债券上需要更高的产量,以保持其实际回报率;这提高了借贷成本,并导致固定利率抵押持有人的速率提高。

因此,如果您想知道将来会发生什么,您真正需要的所有内容
要做的事情是弄清楚我们将有多少通货膨胀。简单,对吗?嗯,不是那么多。如果你开始研究这个问题,你将不需要很长时间意识到在那些相信通货膨胀即将起飞的那些专家之间存在肆虐的争论,以及那些认为它将在延长期间保持良性的人。在今天的邮政,我的季度抵押贷款市场更新,我将在关闭本次辩论的双方双方的论据,并根据我对固定和可变利率进行的常规建议进行结束。

在其最简单的形式中,通货膨胀通常被定义为商品和服务价格的一般上涨。虽然通货膨胀可能仅限于特定国家和地区,但在某种程度上,通货膨胀率差异,只是对全球的每个角落传播。这是因为:a)美国是世界上最大的经济,b)美元是世界储备货币,c)许多国家盯着他们的货币,而d)石油和黄金这样的商品的世界价格被设定以美元(这意味着您必须购买美元支付这些货物)。加拿大对美国通货膨胀的脆弱性更加深入,因为我们的两项经济体密切相互联系(我们彼此最大的贸易伙伴)。因此,虽然我们的国内数据获得了大部分头条新闻的通货膨胀辩论(生产力指数,产能利率利率,失业率),但我争辩说房间里的大象真的是美国通货膨胀问题。

美国人(和协会加拿大人)的观点通常是为了重大通胀,通常是巨大的巨大,越来越多,政府水平和个人债务。 2011年1月,美国国会预算办公室的报告表明,与联邦政府目前的每年预算赤字为1.3万亿美元,相比,个人和企业税收收入为1.1万亿美元。因此,即使税收收入加倍,美联储仍然会花费大约2000亿美元,而不是他们所采取的程度。更糟糕的是,这些赤字正在发生,而这些赤字也在发生以抛弃数百十亿美元来资助未来的权利成本。如今正在花费的计划,如医疗保险和社会保障,而不是稍后节省。所以甚至未来的偷窃甚至是美国联邦政府在支出和收入之间不足的规模上的凹痕。
 
在此刻, 你可能想知道他们如何逃脱这个问题。嗯,作为世界的储备货币肯定有助于,超过一半的美国未偿还债务是由外国人所拥有的,他们还没有失去对美国国债的胃口(重点是“但”)“)。最近的Barron的文章很好地说:“世界其他地方对美元的需求对美国经济造成了不可估量的益处。它非常简单地允许美国人消耗的东西比产出更多,节省少于他们投资,换句话说,超越我们的手段。“

Ben Bernanke的量化宽松(QE)计划为美国经济提供了一些需要的刺激,但QE真的只是通过另一个名字的金钱印刷, 直升机本 印刷机印刷机耗时,每分钟230万美元(33亿美元/天)。这些是经济吸收的大量美元。     

从政治角度来看,运行赤字意味着通过踢众所周知,可以避免艰难的选择可以稍微沿着道路走得更远。随着时间的推移,这种大规模债务的费用变得不可持续,更加不可持续,所以当投资者对美国国债债券失去胃口时,联邦政府必须提供更高的利率继续资助其缺口(加拿大在20世纪90年代到达那里)。达到此点时,唯一的两个选择是紧缩措施或某种形式的默认值。

紧缩措施是痛苦,政治上的毒性,持久持久,所以违约是一种或另一种方式成为更具政治的吸引力的选择(特别是因为我们刚才提到,超过一半的美国债务由不投票的外国人拥有美国选举)。当您对其进行到达时,激进的通货膨胀政策真的只是一种缓慢而逐步的方式,违约时间随着时间的推移,而且从政治角度来看,从债务中充气比替代方案更具吸引力:真正的成本债务降低,税收收入增加,公民感到富裕,因为它们的口袋里有更多现金(即使每美元的真正购买力已经减少)。

让通货膨胀脱落的麻烦是,当你有足够的时候,很难将Genie放回瓶子里,在你知道之前,你正在将一个装满现金的轮子滚动到角落购买一升牛奶。夸张搁置,已经存在
美国通货膨胀已经开始向上3月份签署。商品价格(再次以美国美元为主)已经开了起来,价格上涨蔓延到消费者的主食。生产者价格指数现已上涨20%,许多人认为,在这些价格上涨到消费者之前只是时间问题。

外国投资者也担心美国通货膨胀,并且他们试图通过卸下他们的美国美元来对冲他们的赌注,货币的购买力进一步侵蚀。 (有些人推测中国公司的购买狂欢,商品和几乎没有钉在一起的一切,部分是更聪明地卸载美元储备,而不是简单地将它们淹没进入货币市场并摧毁其价值过程。)这对通胀辩论很重要,因为购买力较少的货币对其国内经济的效果与价格上涨相同 - 它们是同一树的果实。标准,在美元对美元的信心迹象& Poor’s  向下修订美国政府债务的长期评级展望昨日担任最新且最近的迹象。        

另一方面…

真实的是,原材料价格正在上升,但那些认为通货膨胀的人将保持良性因可预见的未来认为,商品价格上涨将仅导致较少的消费者支出酌情项目。换句话说,他们认为更高的食物和能源价格更有可能是通缩。大卫罗森伯格辩称,石油刮板价格下涨10美元的增加。25%off GDP增长,他还指出,由于美国的三分之二消费支出是服务的,因此原材料价格上涨的影响将仅限于对更广泛经济的影响。

 
虽然它是真正的联邦人L保留的印刷机一直在忙着增加货币供应,银行正在贷款少,消费者借钱少,所以作为比尔·博纳纳(Agora Inc.总裁)所说,“金钱印刷的爆炸被炸弹队被炸弹透杠“。如果它坐在银行资产负债表上而不是通过经济循环,而且当QE的刺激效果不再推进经济时,更多的资金不会产生通货膨胀,许多人担心经济增长会很放缓(最新一轮QE预计将于2011年6月出现问题。 

让我们不要这么快,以便在紧缩措施中删除尝试。美国国家和地方政府接近破产,并提出了对公共部门工人的健康福利和养老金的大量削减。基础设施项目正在延迟或百百次,所有这一切都会对经济增长负面。

过去通货膨胀的最重要原因之一是劳动力成本较高,而是在加拿大和美国的失业率远远超过历史平均值,劳动力成本稳定,可能会持续一段时间。

虽然外国政府和投资者对当前的美国赤字和债务水平感到关切,但许多人仍然被作为避风港般的货币(最近的例子)在日本的地震/海啸和葡萄牙之后升起问欧盟救助)。自第三次二战结束以来,美元一直是世界储备货币,此时实际上没有可行的替代方案,除非您想争辩,我们都应该回到黄金标准或接受中国为新的世界货币提出的建议(这听起来不错,直到你读一点 更多关于它)。

最后,虽然大家都同意美国的当前的支出水平是不可持续的,但不要忘记美国公民支付非常低的个人税和消费率,所以有空调削减税收增加。

至于我适合这场辩论,更重要的是,加拿大抵押贷款利率可能意味着什么:

我认为固定利率......

在当前水平昂贵。贷款人明白,通货膨胀是一位固定抵押贷款借款人的朋友,因为它导致他们的兴趣同期升起的收益ST保持不变,他们占据了他们定价的风险。在市场上的Volatili Ty(如今),在难以量化的膨胀风险,贷方将在谨慎方面本能地犯错误。这意味着在当今的环境中,固定利率安全的成本增加。

当然,如果你确信通货膨胀是在下一个角落周围的情况下,固定利率是一个良好的赌注。但大多数固定利率借款人选择五年的术语,如果您购买的论点,即通货膨胀将保持良性和中期良性,您将在今天支付重大的溢价,以便对冲可能仍有较差的通货膨胀。这是权衡。

对于我的钱,今天的固定利率看起来很昂贵,因为我认为仍然是仍然存在的持续通货膨胀,我自己的抵押贷款率仍然变化。但是,在游戏中有太多因素来确定,所以当然,每个借款人都必须为他或自己决定。

我认为可变利率......

比大多数预测者预测,将保持低。虽然加拿大的经济增长速度仍然鼓励,但我同意最新的加拿大银行报告称,我们的势头将被以下因素进行测试:升值美元,更高的能源和食品价格,我们的主导出口市场(美国)的弱点,全球经济复苏中更多打嗝(即主权债务违约)和日本持续供应链中断的潜力。其中,我们昂贵的美元将充当利率最强的威慑力量,因为增加的速率将吸引更多的外国投资,这将推动Loonie更高的速度。出于这个原因,我认为,只要Loonie对美元那么强大,加拿大银行就会显着增加隔夜率的概率很低。   

虽然更高的美元通过使我们的出口更昂贵,但它也会降低进口的成本,这有助于保持通货膨胀。我们在数据中看到了这一点,即使核心通胀昨日持续到1.7%,加拿大央行已经记录,说它期望通胀中的短期飙升是暂时的。此外,请记住,当通货膨胀开始拿起时,随着Canadian消费者在记录水平上的债务,短期率不应该增加很多痛苦,以减缓通胀率,如果它变成关注。

包起来

随着5年的固定和五年可变利率之间的传播超过2%(2.15%与4.19%),可变率看起来像对我的讨价还价。它需要一点勇气 
现在留在变量时,固定利率已经开始上升(因为降落伞的成本正在上升!)但我仍然认为奖励对大多数借款人的风险证明了风险。当然,最好的方法让你倾斜赔率,如果你是一名可变率抵押持有者,就是以较高的固定利率设定您的抵押贷款支付,并使用今天的储蓄更快地偿还校长。将其视为挽救通货膨胀日。

大卫拉罗ck是一个ind简议院抵押贷款计划和行业内幕专家NG在帮助客户购买,再融资或更新抵押贷款。 David的帖子每周出现在这篇博客上(moveSmartly.com)在他自己的博客上(IntemodyMortgagePlanner.com/Blog.)。 ema.伊尔戴夫

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