没人谈论的最佳抵押率

大卫·拉洛克(David Larock)抵押与金融, 购房

固定利率抵押贷款为借款人提供了可预测性和放心的服务,以换取更高的初始借贷成本(从长远来看,总成本或多或少取决于抵押贷款利率的变化)。确实,固定利率抵押贷款是“利率保险”的一种形式,就像其他形式的保险一样,您获得的保险范围和所支付的保费成本都必须是 聪明的猪 确定最佳选择时要权衡一下。大多数加拿大固定利率借款人几乎总是选择五年任期,但本能的回应可能并不是最佳选择,尤其是在当今环境下。今天的帖子将成为人们为什么选择固定利率的根源,并提供鲜为人知的见解,以了解在何处可以找到今天的固定利率抵押贷款条款的实际价值。

在我的博客文章中 固定还是可变?人们喜欢问的问题,我写道,借款人关于选择固定利率还是浮动利率的决定从根本上说是他们的恐惧感与贪婪本能的等级。尽管保守的借款人优先考虑保护而不是储蓄,但与我交谈的大多数人并不一定认为他们为了获得另一个而放弃了。他们深信不疑,从长远来看,选择固定汇率会为他们省钱。在当今的环境中,如果固定期限是十年而不是五年,那么他们很可能是正确的。  

如今,人们普遍认为固定利率最终会更便宜,这是基于这样一种观点,即政府将继续印钞,直到它们逐渐摆脱债务。较高的通货膨胀也将增加税收,因此,从政府的角度来看,不喜欢什么?坚持这种对未来的看法的人唯一的真正问题是时机,因为从短期来看,通货膨胀似乎和通货膨胀一样可能:大多数印刷货币尚未开始在他们的经济中流通。政府和消费者正在努力减少开支。而且,我们看到大多数发达国家的经济都大大放松。

美元图
因此,如果您认为通货膨胀(而不是温和的通货膨胀)潜伏在某个未来的角落,那么您应该锁定汇率多长时间才能最好地防范这种风险?虽然大多数借款人选择五年期固定利率抵押贷款,但我认为他们提供的实际利率保护是有限的。毕竟,如果通货膨胀需要三年的时间,那么您将已经为五年的费率保险支付了保费,而实际上却只给了您两年的保护。更糟糕的是,在这两年的期末,您必须在利率上升的环境中续签抵押贷款,这与在暴风雨中不得不换船没有太大区别。基于此,如果可以以合理的成本完成锁定,则较长时间的锁定(这将使利率上升的时间减少一个问题)是值得考虑的。

在更稳定的经济环境中,为抵押贷款期限再增加五年保护的成本可能约为1.5%,我认为这是昂贵的。但是今天,五年期固定利率抵押贷款市场的利率为3.89%,我可以以4.79%的价格获得十年期固定利率抵押贷款-溢价仅为0.9%。如今的定价机制使十年固定利率条款所提供的覆盖率/成本权衡更具吸引力。从另一种角度来看,如果您认为五年固定利率将在五年内高于5.69%,则应考虑十年期权。最重要的是,在当今的环境中,第二个五年的保护可能比第一个五年的保护价值更大。
 规则书
许多借款人认为更长的固定利率条款不成立,因为他们认为支付罚款是禁止的。的确,在头五年中打破十年抵押将触发巨额的罚款(尽管利用预付款特权不会), 利率法 规定五年后,贷方只能收取三个月利息的支付罚款。因此,您实际上可以选择将利率保持为第二个五年期限,如果您选择不行使利率,则将需要三个月的利息。

如果您转移到同等或更高价值的另一处房产,在许多情况下,您也可以随身携带抵押贷款(需要获得贷款人的批准)。这种灵活性令许多人感到惊讶,如果您享受低于市场价格的价格,那么它具有很大的价值。

当十年期的钱变得如此便宜时,它也可以吸引那些希望押注未来通货膨胀的保守程度较低的团体,例如希望将低于市场的融资成本与较高的,通货膨胀驱动的租金相匹配的房东。甚至普通的房主也可以向潜在的购买者提供出售其住房时采用低于市场的抵押作为诱因的选择(假设购买者已获得贷款人的批准)。听起来可能有些牵强,但我们以前见过这样的时期,从长远来看,利率往往会大幅波动。

我仍然喜欢浮动利率抵押贷款为那些愿意承担风险并负担得起更高还款额的借款人提供的积蓄,但我认为保守的借款人可以在今天的十年期利率中找到比固定利率更高的固定利率值。 银行家的最爱 五年率。 

还可以通过十年抵押来对冲您的赌注。如果您拥有超过20%的财产权益,则可以将抵押贷款与以浮动利率定价的信贷额度组合在一起。如果您发现利率要求错误,并且通货膨胀率长期处于较低水平,则可以使用预付款p灭火器轻而易举地将固定利率债务转换为更便宜的浮动利率信用额度债务。随着时间的流逝,这可以平均降低您的借贷成本,使其接近现行利率。如果保护是您的主要动机,即使您对未来的费率方向可能感到错误,那么支出仍然是合理的。

毕竟,这并不是说您购买了火灾保险,然后抱怨说如果您最终不需要房屋,那房屋就没有被烧毁。

大卫·拉罗ck是一位独立的抵押贷款计划者和行业内部人士,致力于帮助客户购买,融资或更新抵押贷款。大卫的帖子每周都会在此博客上显示(movesmartly.com)和他自己的博客(Integratedmortgageplanners.com/blog). 艾玛戴夫

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