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家庭购买101:如何获得最低利率

写道 大卫拉洛克 | 2011年3月02日14:28 PM

大卫拉洛克抵押和融资, 家庭购买

对于未实施的,加拿大的贷款市场必须看起来像一个非常平等的地方。我们所有的主要银行都张贴了同样的抵押贷款 费率(实际上抬起并齐声升级), 贷款人在小镇和大城市借款人之间没有区别,并根据借款人的下降付款的规模,他们收取的标准利率不会因其而变化。然而,自由裁量的定价是活跃的,并且刚刚被加拿大银行发布的一项研究“抵押贷款市场的折扣“帮助我们了解谁获得折扣以及它们有多大。在今天的帖子中,我将总结作者Jason Allen,Robert Clark和Jean-FrançoisHoude的调查结果,我会提出他们提供的洞察力如何帮助您获得较低的抵押贷款利率。

该研究是使用来自CMHC和Genworth,加拿大两个主要的高比率抵押保险公司的数据进行的,并且它主要集中在1999年至2004年的五年固定利率抵押折扣。(使用保险抵押贷款为这类分析很重要,因为它们为贷方提供最小的风险,这意味着定价差异不能归因于不同的感知借款人风险水平)。像我一样,你可能会在借款人支付的利息成本中对广泛的差异感到惊讶。 对于机智,该研究发现,在平均贷款大约为15万美元,利率在25岁的借款人TH. 与借款人相比,折扣频谱的百分比节省了超过9,000美元,而借款人在75款TH. 百分位数。在二十五年中摊销时,这种差异将增长至32,000美元,因此我们不会在这里谈论价格的小变化。

为了帮助我们了解我们目前的抵押利率市场如何运作,这项研究向我们提供了一些有用的背景,造成了创造它的力量。具体而言,加拿大的主要银行首先探讨了他们建立更高张贴利率的战略,然后以个人为基础谈判定价折扣,这是对20世纪90年年中增加外国竞争的防守反应。虽然平均蔓延  政府债券利率和平均消费者抵押贷款率在相对较不变之后 
这种变化,为个人借款人提供的费率越来越差异。所以我们从大多数波罗的模型中移动WERS收到与其他借款人在其他借款人提供更加激进的折扣的世界中接近同样的速度,以便弥补更高的利率以弥补差异。在我们目前从彼得的定价制度从彼得支付保罗,那么你怎么确保你是保罗? 

对于初学者来说,打击冲动只是采取你得到的第一个优惠,特别是如果它来自银行。盲忠诚度可能是昂贵的。虽然许多人认为他们的银行将为他们提供最优惠的价格,如果他们已经长时间客户,相反是真实的。事实上,正如我在以前的帖子中写的那样,第三号是银行的魔法号,因为如果您有三个或更多的产品,其中一家银行您可能更少地购买您的业务。 因此,您被视为更敏感的价格。因此,报告发现所有其他都是平等的,富裕的家庭倾向于支付更高的速度(部分原因,他们也是因为他们少购买)。该报告还发现,总体而言,新客户收到了超过现有客户的10个基点的费率折扣,以及其中一个大8家银行之一的新客户的借款人的折扣,而不是在其他地方的新客户的借款人的折扣“。最后,它得出结论,“忠诚的客户支付更多”。 [注意:在研究中,大8被列为我们传统的大型5,加国家银行,Desjardins和ATB财务。]

获得最优惠价格的下一个关键是要购物。无论您是自己招募抵押贷款经纪人还是商店,该报告的主要结论之一就是“无关紧要的是他们的特点或当地市场的特点,知情的消费者将总是从贷方获得良好的利率。​​”在相关点,虽然众所周知,未经贩卖贷款人的续期率(与现有贷款人续约85%),但那些为他们的努力提供奖励的人。该报告发现,虽然首次购房者比大多数重复买家更享受更好的折扣(因为他们花了更多的时间购物),那么重复买家,他们做了他们的家庭作业仍然更好的利率。当然,如果你太忙了做腿部工作,你总是可以与一个独立的抵押贷款经纪人合作,哪个他报告的结论会让你32个基点比借款人更好,与借款人有类似的个人资料 不使用经纪人。相比之下,银行抵押专家提供的抵押贷款利率略有额外的成本3至4个基点与平均值,这并不令人惊讶,因为“谈判更大的折扣是银行昂贵的,可以减少分支机构所获得的佣金雇员”。

最后,知道自己。该报告引用了某些借款人特性导致汇率保费的几个领域。例如,它发现较低的收入借款人在分支机构的讨价还价时,较低的收入借款人“面对更大的价格歧视水平而不是通过经纪人交易时”。该研究还发现借款人向借款人提供了5%的借款人向借款人提供了大约12个基点,而借款人则扣除15%的借款人,数据显示,“更集中的市场”率较高,商业竞争较少。 (这意味着只有占优势贷款人的小城镇将倾向于提供更少 折扣。)如果您陷入其中一个或几个类别,或者谈判只是不是您的强大诉讼,请考虑报告发现“通过经纪人谈判的费率对家庭特征不太响应”。换句话说,使用经纪人的借款人对拥有这些感知的弱点的任何人受到较少的惩罚。

虽然该报告提供了一些急需了解谁在加拿大抵押贷款市场的支付,但它仍然有限,因为它仅关注所支付的利率。如果抵押贷款合同条款和条件之间的差异叠加,则寻求独立抵押贷款建议的好处将更加明显(关于这一主题,看看我的帖子“WH.在精美的印刷品“)。底线是,如果你被认为是忠诚的,那将花费你,如果你在周围购物,你将几乎总是更好。所以,如果你有时间和倾向于谈判自己的母力年龄段,利用现在可用于所确定的消费者的财富信息。另一方面,如果您愿意与独立的抵押专家(无需成本)合作,来自加拿大银行的最新报告的数据应该帮助您放心,以便有人留意您的最佳利益(没有双关语)。

大卫拉洛克是一个独立的抵押贷款计划和行业内幕,专门从事客户购买,再融资或更新抵押贷款。 David的帖子每周出现在这篇博客上(moveSmartly.com)在他自己的博客上(IntemodyMortgagePlanner.com/Blog.). 电子邮件戴夫

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