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加拿大抵押贷款市场更新:2011年1月

写道 大卫拉洛克 | 2011年1月19日16:33 PM

大卫拉洛克 抵押和融资
 
在全球信用泡沫破裂后,世界经济正在继续进行清理努力。像巨大的漏油泄漏一样,影响已经普遍存在,修复损坏的真正成本未知,并且所有的长期反冲都无法预测,更不用说量化。总体复苏继续溅射,因为世界缺乏它需要重建全球经济势头和增长的阳性催化剂。这主要是因为它的三大经济体,美国,欧盟和中国都是脆弱的。与此同时,加拿大继续展现出于发达国家的羡慕,但我们的势头已经开始缓慢,我们尚不知道我们的经济是否会在我们的政府兑现各种刺激措施时维持其当前的轨迹。 。 今天的职位,我的季度抵押贷款市场更新将触及世界三个最大经济体的展开事件如何影响加拿大,更具体地,我们的利率。然后,在结束时,我将在此处欣赏到最近的发展,并根据修复和可变利率前进的常规建议。

在自由和勇敢的家的土地上,加拿大销售其出口约80%,斗争仍在继续。最近的彭博营业周文章指出 美国房价已经下跌了30.5% 根据S的情况,从他们的高点&P / Case-Shiller指数截至2010年10月31日。在大萧条期间,包括从1925年至1933年的萧条的房价下降。更多的是,许多人相信美国住房市场跌得更远。要引用一个示例,请查看此示例 详细分析 由Gary Shilling博士,一个受欢迎的分析师,具有令人印象深刻的轨道记录,旨在令人瞩目的案例,令人信服的案例在未来几年内,在美国房价上涨20%。住房对美国的恢复至关重要,因为它已经领导了美国最后八个审计中的七个。

U.S.失业水平仍然令人担忧。甚至在这场前面的积极新闻,就像12月就业报告一样,表现出从9.8%降至9.4%的失业率,必须用一粒盐。在这种情况下,556,000人离开失业滚动,其中260,000人这样做是因为他们放弃了寻找工作。这里的真实故事是,失业的美国人仍然被努力越来越多的时间,随着时间的推移,平均失业期限为34.2周。失业后休息时间越长,他们越难以重新融入劳动力,纳税人的成本越大。失业卷的“硬化”是一个昂贵和长期的问题,即不再走开。       

最令人不安的美国统计数据是,联邦政府为其产生的每一项税金支出1.60美元。我很难对美国未来的增长率持乐观态度。当他们的经济因货币和财政刺激的不可持续水平得到支持时(按比例而言,其财政赤字与爱尔兰和希腊相当)。当联邦储备董事长本伯南克SA时,将其另一种方式YS,美国经济不能在没有目前的刺激计划的情况下维持自己,同时因为共和党人被席卷到今年的努力削减了1000亿美元的办公室,有些东西必须给予。与此同时,许多州和市政府正面临预算危机,其中一些美元在数十亿美元中,联邦政府这次没有骑救援(也许它知道它不能)。和 国家和市政违约的风险上升,投资者将需要更高的收益率,提高借贷成本,并通过协会自己的赤字的规模。从加拿大角度来看,作为债券市场担心违约升级的担忧,产量更高的痛苦可能至少部分地传播到我们这样的更健康的经济(在帖子后面的更多信息)。

随着美国的绳索,商品的经济体如我们的看法,以及对资源的贪婪需求,以获得世界需求的懈怠。虽然加拿大直接向中国的出口占出口约6%,但该国已占据在此循环中的商品价格更高的所有增量需求,并且由于商品在世界价格上销售,即使是中国需求也是如此中国通常不是我们的直接客户。不幸的是,对中国房地产和信贷泡沫的恐惧正在增长,即使中国政府 可以更加直接控制其银行,公司和公民,你只能踢掉可以在道路上踢掉这么久。我最近读过的报告 “亚洲的阴影” 通过Vitaliy Katsenelson, 在凯西报告(2010年10月III第II册第II册)中,有一些令人惊讶的数据。例如,中国正在计算鄂尔多斯建设的项目,在内蒙古,其增长数量,但这个城市为150万人建造,空虚(看看这些幻灯片 为了自己看)。在这样的项目支出中显示出作为“增长”的数字,但实际上,这项支出并未提供任何可持续的经济效益。这 华南商场 是另一个例子。这是世界上第二大商场,但在一个面积超过960万平方英尺的地板上运行的十几家商店少于十几家商店。

在住宅方面,北京和上海的物业价值 - 收入比率分别为15和12(在日本房地产泡沫的高峰期,东京的比例为9)。在他的论文中,Katsenelson引用了最近的一项研究,表明6450万公寓没有电费,因为它们被占用。与此同时,中国的物业投资占GDP的10%,而在房屋泡沫期间,它从未超过6%。我提到所有这一切,以制作一个简单的观点。如果中国经济要经历外源性震动,就会说,从美国和欧盟市场出口需求的急剧下降,其增长率和对世界各地的需求有着重大风险,可能会急剧减缓。

这将我们带到了欧盟,主权违约风险比比皆是。在接受一个救助计划后,将其公民带来严重的财政紧缩措施,为一代人或更多,爱尔兰政府在其手上借调了借调,即将在2011年初的大选中致力于举行的大选。主要的爱尔兰反对派党承诺拒绝救助并选择违约,而不是爱尔兰瀑布,希腊,葡萄牙,西班牙和意大利什么?如上所述,大规模违约可以发送债券收益率,借用成本,飙升 - 即使在其他健康的国家,也可以像我们一样。

回家在加拿大,新闻不像锋利,但我们的经济数据仍然是一个混合袋。为了机智,虽然我们恢复了近期衰退期间失去的所有工作,但许多全职工作已被兼职工作所取代。此外,虽然我们的失业率已经下降,但截至2010年12月,截至2010年12月的7.6%,仍远远超过我们长期平均值7%。我们的产出已返回衰退前水平,但我们的GDP增长率为2010年第三季度的增长率为1%,正在培训。通货膨胀受到控制,我们的2010年11月消费者价格指数(CPI)均以2%的价格,2010年第四季度的产能利率率为78.1%(它开始在低80%范围内寻找通胀)。

最令人担忧的是我们的贸易逆差,这是​​2010年7月20日达到24.4亿美元的20年的贸易逆差。当我们导入超过我们出口的比较超过我们的出口时,贸易逆差就会发生贸易逆差,这意味着我们的意思是我们的经济生产并不具有竞争力。在相关点,加拿大生产力,这是一种衡量我们的商品和服务的衡量,这一直落后于其他西方国家,这将是我们长期以来我们人均收入增长的最重要决定因素。 考虑到这一切,尽管有其他困难,美国生产力在巨大的经济衰退期间有所改善,加拿大和美国之间的差距继续扩大他们的青睐。如果出现了对Schadenfreude的任何诱惑,我们可能会记住这一点。

我认为可变利率......
不快到任何地方。我们的央行认识到,我们的微妙回收仍然需要促进持续增长的低,刺激性率。事实上,近期提高率的唯一真正压力与我们的记录和上升的个人债务水平有关,并且联邦政府的三个风险是显着的,智能地解决了这一风险 对CMHC的抵押保险规则的变更 昨天(我的下周帖子的话题)。此外,通货膨胀率较好,加拿大元在反对美元方面调情。正如我们在以前的更新中提到的那样,货币上升降低了我们进口的成本,减缓了我们的通货膨胀率,因此,我们的升值美元已经类似于额外的税率增加。如果我们在未来筹集利率,而美国专利申请专利,我们将体验较高借贷成本的双重鞭打和更高的美元。这是我整体观点的重要因素,即在美国康复继续运行其课程时,短期率是一个很好的赌注。

说过,我认为,随着美国新印刷的金钱(以及加拿大较小程度)继续通过经济传播其途径,在中等和长期内具有显着的通胀风险。当通货膨胀到达时,它可能会随着令人惊讶的速度而这样做,因此可减速抵押贷款借款人应注意他们的关注利率市场或与经验丰富的抵押贷款策划者的合作伙伴,他们会为他们做到这一点。

我认为固定利率......
现在很贵。虽然五年定额抵押贷款价格为3.89%,但相当于2.25%的等效变量,这是一个差异为1.64%,或近一半的固定速率。这是支付利率稳定的重大溢价,但如果你会失去更多的睡眠令人担忧会令你担心的费率会令人担忧,你付出太多兴趣,那么固定利率抵押可能仍然是这样的去。

再思考那些倾向于采取固定率的人。虽然风险仍然是偏远的,如果像爱尔兰这样的国家或美国的一些国家开始违反他们的债务,那么随着投资者恐惧传播的传染,各地的利率可能会迅速而大幅上升。如果这确实发生了,我的固定利率抵押持有者将对他们的锁定率非常满意,无论如何 优质的可变利率。 

包起来
在全球经济中具有如此多的不确定性,它比平常更难预测未来将持有的内容。我们在很长一段时间的柔和增长,因为世界继续将其达到财政偿付能力的方式达到差异?如果是这样,可变利率应保持低电平和固定抵押贷款速度优质在后视镜中看起来非常昂贵。或者将增加通货膨胀的信贷违约率和/或急剧增加,但他们似乎不太可能,有可变速率的借款人以任何速度锁定他们的手?在平衡上,我认为可预见的未来的短期率将保持低位,我认为可以通过可变利率融资实现的节省,使得这种选择值得风险(必要借款人对,并且可以承受,较高的付款)。

在这里希望我的来春抵押贷款市场更新带来更清晰的照片以及一些熔化的雪!

大卫拉洛克是一个独立的抵押贷款计划和行业内幕,专门从事客户购买,再融资或更新抵押贷款。 David的帖子每周出现在这篇博客上(moveSmartly.com)在他自己的博客上(IntemodyMortgagePlanner.com/Blog.). 电子邮件戴夫

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