装修可能对购房者隐藏问题

鲍勃·亚伦 法律

 房屋洪水

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我刚学到  我的房子在没有得到城市适当许可的情况下进行了装修 。 我有必要维修的产权保险吗?

 

一位客户最近问我这个问题。他两年前购买了房屋,去年发现主地板天花板开始下垂。

一位结构工程师确定以前的所有者在翻新过程中已拆除了重要的支撑墙。除非安装了临时施工千斤顶以防止房屋倒塌,否则房屋不安全。

我的客户正在考虑对维修费用进行产权保险索赔。如果所有者在政府部门的强制下对结构进行了补救(如果其任何部分是在没有必要的建筑许可的情况下建造的),则他的政策将提供保护。但是,如果在购买物业时未向城市提交市政违规通知,则该政策对于覆盖范围不明确。

问题是:如果财产不符合建筑法规,但城市不知道,是否有产权保险?

一位在产权保险方面具有丰富经验的多伦多诉讼律师迈克尔·卡尔森(Michael Carlson)说,如果我的客户在购买房产后发出了要求修理的城市工作令,则我的客户应享有承保范围。

卡尔森将我转介给Krawchuk诉Scherbak案,这是安大略省2011年上诉法院的一项判决,涉及具有地基的萨德伯里房屋,因此有缺陷的房屋必须抬离地面,以便可以更换基础,地下室地板和地基。购买该物业后,该市下达了工作命令,斯图尔特·皮特(Stewart Title)自愿向业主支付了105,000美元的赔偿金,该房屋以110,100美元的价格购得。

法院指出,在任何情况下Stewart Title都会陷入困境,因为产权保险是专门为防止将来针对先前存在的缺陷的市政命令而设计的。

尽管上诉法院做出了裁决,但一些产权保险公司仍然拒绝支付此类索赔。

盖文·提格(Gavin Tighe)是保罗和斯蒂芬妮·麦克唐纳(Paul Stefanie MacDonald)的律师,他们正在起诉芝加哥产权保险公司(Chicago Title Insurance Company),要求其遵守城市命令对不安全的建筑物进行补救。

该索赔来自未经许可的装修,该装修将其多伦多房屋改建为开放式设计。它的完成没有足够的结构性支持。

该案尚未得到审判,也没有任何事实在法庭上得到检验。 Chicago Title正在为该主张辩护,理由是该政策“不旨在涵盖先前所有者造成的建筑缺陷”,而MacDonalds所主张的损失不属于该所有权政策所涵盖。

帕特里克·米歇尔(Patrick Michel)是《芝加哥标题》的索赔律师。他在一封电子邮件中说,该公司不会对诉讼发表评论,但是“每个索赔都是根据自己的事实单独处理的。”

那么,房主在关闭后很长一段时间内发现未经许可未经许可而进行了先前的装修却又没有遵守的城市命令怎么办? 

多伦多市有一项不成文的政策,即它不会检查或发出合规性命令来满足产权保险索赔的要求。在我看来,这违反了该市执行省级建筑法规和市级建筑标准法规的义务。

我的建议是,经过装修的房屋的购买者必须坚持证明工作已获得许可证,并仔细选择其产权保险公司。 

鲍勃·亚伦(Bob Aaron)是多伦多房地产律师,也是Tarion消费者顾问委员会主席。可以通过以下方式联系到他  [email protected]   。 访问他的网站aaron.ca。

 

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