多伦多的公寓市场-泡沫还是平衡?

约翰·帕萨利斯多伦多房地产新闻公寓购买

自从联邦政府在2012年7月降低加拿大的有抵押抵押贷款的最高摊销额以来,我们的销售额就下降了17%。对于购房者而言,很难弄清市场上实际发生的情况,因为市场的不同部分(价格范围,位置,房屋类型)的行为截然不同。

更糟的是,购房者必须在阅读有关多伦多住房市场的每日新闻中找到某种将事实与虚构分开的方法。

本周的一个新闻报导标题为“加拿大的公寓繁荣是否会破裂?”之所以脱颖而出,是因为它极具误导性,并且很明显在警告而不是教育读者。

在其中,作者强调了加拿大一些最大城市的公寓繁荣带来的“一些主要的闪烁红灯”。他对多伦多公寓市场的主要关注和观察:

3月份,MLS待售的待售公寓数量比去年增长了8%,创下了本月的历史新高。同时,公寓销售下滑了18%。供需失衡加剧的原因是该市目前正在建设的55,000套新公寓单元,其中大部分将在今年下半年和2014年投放市场。

首先,建议在未来20个月内将完成55,000套公寓,这只是泡沫理论家的一厢情愿。是的,行业数据确实显示,计划在2014年前完成将近55,000套公寓,在2015年仅完成5,000套,在2016年仅完成1,000套。但是我们都知道,公寓的预定完成日期与实际完成日期有很大不同。我有三个客户,他们本月刚刚拥有一套公寓,该公寓计划于2011年完成。毫无疑问,许多计划于2014年完成的项目将被推迟,其关闭将推迟至2015年甚至2016年。

建议在20个月内完成55,000套公寓的另一个问题是,这与我们在公寓市场上看到的历史完工量不一致。在过去的十年中,公寓市场的竣工量每年在10,000至16,000之间。公寓行业内的大多数人似乎都同意,多伦多每年没有足够的资源来完成超过15,000套公寓。

但是作者强调指出的日益严重的供需失衡呢?表面上,听说公寓销售下降了18%(3月份实际上下降了20%),而可供出售的公寓数量却增长了8%,这似乎有些令人震惊,但如果我们深入研究,我们会发现与众不同故事浮现。

如果库存在增加,那么一定要弄清楚这是纯粹是由于需求下降还是由大量新上市商品所驱动。以3月份为例,上个月上市的新公寓数量实际上下降了1.4%。

这告诉我们,上个月库存的增加与市场上涌入的大量新公寓无关,但受到需求下降的驱动。

换句话说,2013年3月公寓销售下降20%,意味着与去年同月相比,购买公寓的人数减少了约450。结果,到月底,市场上共有450套公寓,导致库存增加8%。这不足为奇。同样,如果下个月需求突然飙升,我们预计这将导致库存下降。供需之间的这种短期转变是完全正常的,并不表示潜在的供需失衡。

我们始终在这里密切关注房地产市场 现实哲学 但是自2012年7月更改抵押贷款规则以来,我们一直密切关注市场,以帮助我们的客户做出更好的决定。 2012年7月,联邦政府将有担保抵押的最高摊销期限从30年降低至25年,使首次购房者进入市场更加困难。

自7月份推出新的抵押贷款规则以来,我们已经看到公寓市场和永久业权市场上首次购房者的需求显着下降。请务必记住,首次购买者是受这些变化影响最大的细分市场,因为传统上,他们是最依赖CHMC保险购买房屋的购买者。

鉴于大多数公寓买家是首次购房者,因此在过去的八个月中,公寓销售的下降速度快于房屋销售的下降速度,这不足为奇。

令人鼓舞的是,过去八个月内,市场上出售的新公寓数量与去年同期相比实际下降了2%以上。

在我们对公寓市场的最新审查中,我们没有发现市场在接缝处四分五裂。我们发现公寓市场在过去八个月中遭受了很大的打击,尽管受到了一些打击,因为抵押贷款规则的改变实际上是 公寓所有权税。需求仍然强劲,供应并未激增,因为许多公寓业主选择租赁其公寓而不是将其出售。同期公寓租金上涨了9%。

在阅读有关多伦多房地产市场的信息时,很难将事实与虚构分开。但是,我相信,只要有时间花时间仔细研究多伦多的公寓市场,任何人都会对此感到鼓舞,而不必担心。

约翰·帕萨利斯是Realosophy的总裁兼经纪人
多伦多房地产公司经纪。房地产分析的领导者
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正确的路。 
电邮约翰

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